Dispositivo Denormandie: Riqualificazione dell'immobile antico

Il dispositivo Denormandie, introdotto nel 2019, è una misura fiscale volta a incoraggiare la riqualificazione degli alloggi antichi situati in determinate zone geografiche. In cambio di un investimento in lavori di ristrutturazione, gli investitori possono beneficiare di una riduzione fiscale proporzionale alla durata della locazione dell'immobile ristrutturato. Questo articolo esplora le condizioni di ammissibilità, i vantaggi fiscali e le strategie per trarre il massimo vantaggio dal dispositivo Denormandie.

Cos'è il dispositivo Denormandie?

Il dispositivo Denormandie si inserisce nella continuità del dispositivo Pinel, ma è specificamente dedicato alla riqualificazione degli alloggi antichi nei centri urbani di determinati comuni. Si applica agli investimenti effettuati tra il 1 gennaio 2019 e il 31 dicembre 2022. Per beneficiare della riduzione fiscale, i lavori di ristrutturazione devono rappresentare almeno il 25% del costo totale dell'operazione (prezzo di acquisto + lavori).

Condizioni di ammissibilità

Per beneficiare del dispositivo Denormandie, devono essere soddisfatte diverse condizioni:

• L'immobile: L'alloggio deve essere antico e situato in un comune ammissibile, di solito un comune che ha firmato una convenzione di rivitalizzazione del territorio (Azione Cuore di Città) o che fa parte dell'elenco stabilito per decreto.
• Natura dei lavori: I lavori devono rappresentare almeno il 25% del costo totale dell'operazione. Possono includere la ristrutturazione, la modernizzazione, l'adeguamento alle norme o l'ampliamento delle superfici abitabili.
• Impegno di locazione: L'investitore deve impegnarsi a affittare l'alloggio non arredato come residenza principale per una durata minima di 6, 9 o 12 anni.
• Massimali di affitto e di risorse: Come per il dispositivo Pinel, l'affitto e le risorse dei conduttori sono soggetti a limiti in base alla zona geografica in cui si trova l'alloggio.

Vantaggi fiscali del dispositivo Denormandie

Il dispositivo Denormandie consente di beneficiare di una riduzione fiscale proporzionale alla durata dell'impegno di locazione:

• 6 anni: Riduzione d'imposta del 12% del costo totale dell'operazione (acquisto + lavori).
• 9 anni: Riduzione d'imposta del 18% del costo totale.
• 12 anni: Riduzione d'imposta del 21% del costo totale.

Ad esempio, per un investimento di 150.000 € (di cui 37.500 € di lavori) in un alloggio antico, l'investitore può beneficiare di una riduzione d'imposta di 18.000 € in 6 anni, 27.000 € in 9 anni o 31.500 € in 12 anni.

Strategie per massimizzare l'investimento sotto Denormandie

Per massimizzare i vantaggi del dispositivo Denormandie, è consigliabile:

• Scegliere bene il comune: Favorire i comuni in pieno sviluppo o beneficiari di progetti di rivitalizzazione per aumentare il valore locativo e la plusvalenza potenziale alla rivendita.
• Ottimizzare i lavori: Investire in lavori che aumentino significativamente il valore dell'immobile, rispettando i criteri di ammissibilità del dispositivo.
• Adeguare l'affitto al mercato locale: Stabilire un affitto che rispetti i limiti rimanendo competitivo sul mercato locativo locale.

Esempi concreti

Supponiamo che un investitore acquisti un vecchio edificio in una città di medie dimensioni per 120.000 € e vi investa 40.000 € in lavori di ristrutturazione. Impegnandosi a affittare l'immobile per 9 anni, può beneficiare di una riduzione d'imposta di 28.800 €, ovvero 3.200 € all'anno. Con un affitto di 500 € al mese, il rendimento locativo lordo sarebbe del 5%, a cui si aggiunge il vantaggio fiscale.

Testi di legge che regolano il dispositivo Denormandie

Il dispositivo Denormandie è disciplinato dal Codice generale delle imposte, in particolare dall'articolo 199 novovicies. I testi di legge precisano le condizioni di ammissibilità, i limiti applicabili e le modalità di calcolo della riduzione d'imposta. È essenziale rispettare queste condizioni per beneficiare del vantaggio fiscale.

Conclusione

Il dispositivo Denormandie è un'ottima opportunità per gli investitori che desiderano riqualificare alloggi antichi beneficiando di significativi vantaggi fiscali. Scegliendo saggiamente la posizione dell'immobile, ottimizzando i lavori di ristrutturazione e rispettando le condizioni di ammissibilità, è possibile realizzare un investimento redditizio. Come per qualsiasi investimento immobiliare, è consigliabile consultare un esperto per assicurarsi della fattibilità del progetto e massimizzare i vantaggi fiscali.