Dispositivi Scellier: L’investimento locativo per ridurre le tasse

Il dispositivo Scellier, introdotto nel 2009 e sostituito nel 2013 dal dispositivo Duflot, è stato uno dei leva fiscali più popolari per incentivare l'investimento nell'immobiliare locativo nuovo. Anche se questo dispositivo non è più accessibile per nuovi investimenti, rimane rilevante per comprendere l'evoluzione delle politiche fiscali in Francia e le strategie di investimento immobiliare incentrate sulla defiscalizzazione. Questo articolo esplora il funzionamento del dispositivo Scellier, i suoi vantaggi fiscali e il suo impatto sul mercato immobiliare.

Origini e obiettivi del dispositivo Scellier

Il dispositivo Scellier è stato introdotto nella legge di bilancio per il 2009, in risposta alla crisi economica del 2008. Il suo obiettivo principale era sostenere la costruzione di abitazioni nuove in zone con forte domanda di locazione offrendo ai privati un modo per ridurre le tasse sul reddito. Il dispositivo mirava anche a rilanciare il settore delle costruzioni in un periodo di rallentamento economico.

Funzionamento del dispositivo Scellier

Il dispositivo Scellier permetteva agli investitori di beneficiare di una riduzione d'imposta in cambio dell'acquisto di un immobile nuovo o in stato di futura realizzazione (VEFA) destinato alla locazione per almeno 9 anni. L'importo della riduzione d'imposta era calcolato in base al prezzo di acquisto dell'immobile, entro il limite di 300.000 €, e poteva raggiungere:

• 25% del prezzo d'acquisto per gli investimenti realizzati tra il 2009 e il 2010, con una riduzione massima di 75.000 € in 9 anni.
• 22% del prezzo d'acquisto per gli investimenti realizzati nel 2011, con una riduzione massima di 66.000 € in 9 anni.
• 13% del prezzo d'acquisto per gli investimenti realizzati nel 2012, con una riduzione massima di 39.000 € in 9 anni.

Per beneficiare della riduzione d'imposta, l'immobile doveva essere affittato a un canone limitato e le risorse del locatario non dovevano superare determinati limiti, fissati in base alla zona geografica dell'immobile.

Impatto del dispositivo Scellier sul mercato immobiliare

Il dispositivo Scellier ha avuto un impatto significativo sul mercato immobiliare, in particolare stimolando la costruzione di abitazioni nuove nelle zone tese. Tuttavia, è stato anche criticato per aver talvolta incoraggiato la costruzione in zone con una domanda di locazione insufficiente, causando difficoltà di affitto per alcuni investitori.

Secondo le statistiche, tra il 2009 e il 2012, più di 300.000 alloggi sono stati costruiti sotto il regime Scellier, contribuendo al rilancio del settore delle costruzioni in Francia. Tuttavia, la fine del dispositivo ha lasciato spazio a dispositivi più mirati, come il Pinel, che hanno introdotto criteri più rigorosi per evitare gli abusi osservati sotto il Scellier.

Esempi concreti

Un investitore che ha acquistato un appartamento nuovo a 200.000 € nel 2010 con il dispositivo Scellier ha potuto beneficiare di una riduzione d'imposta di 50.000 € in 9 anni, ovvero circa 5.555 € all'anno. In cambio, doveva affittare l'immobile a un canone limitato e rispettare le condizioni di risorse del locatario.

Testi di legge che regolamentano il dispositivo Scellier

Il dispositivo Scellier era regolamentato dal Codice generale delle imposte, in particolare dagli articoli 199 septvicies e seguenti. Questi articoli specificavano le condizioni di ammissibilità, i limiti di locazione e risorse, nonché le modalità di calcolo della riduzione d'imposta.

Conclusion

Il dispositivo Scellier ha svolto un ruolo importante nella promozione dell'investimento locativo in Francia, offrendo significativi vantaggi fiscali ai privati. Anche se non è più in vigore, rimane un esempio chiave di come le politiche fiscali possano influenzare il mercato immobiliare. Gli investitori attuali possono trarre insegnamenti dai successi e insuccessi del Scellier per orientare le loro scelte verso dispositivi più recenti, come il Pinel o il Denormandie, che hanno preso il testimone per incentivare l'investimento locativo in condizioni più controllate.