Dispositivo Denormandie: Rehabilitación de la propiedad antigua

El dispositivo Denormandie, introducido en 2019, es una medida fiscal que busca fomentar la rehabilitación de viviendas antiguas ubicadas en ciertas zonas geográficas. A cambio de una inversión en trabajos de renovación, los inversores pueden beneficiarse de una reducción de impuestos proporcional a la duración del alquiler de la propiedad renovada. Este artículo explora las condiciones de elegibilidad, los beneficios fiscales y las estrategias para aprovechar al máximo el dispositivo Denormandie.

¿Qué es el dispositivo Denormandie?

El dispositivo Denormandie se inscribe en la continuidad del dispositivo Pinel, pero está específicamente dedicado a la rehabilitación de viviendas antiguas en los centros urbanos de ciertas comunas. Se aplica a las inversiones realizadas entre el 1 de enero de 2019 y el 31 de diciembre de 2022. Para beneficiarse de la reducción de impuestos, los trabajos de renovación deben representar al menos el 25 % del costo total de la operación (precio de compra + trabajos).

Condiciones de elegibilidad

Para beneficiarse del dispositivo Denormandie, se deben cumplir varias condiciones:

• La propiedad inmobiliaria: La vivienda debe ser antigua y estar ubicada en una comuna elegible, generalmente una comuna que haya firmado un convenio de revitalización del territorio (Acción Corazón de Ciudad) o que forme parte de la lista establecida por decreto.
• Naturaleza de los trabajos: Los trabajos deben representar al menos el 25 % del costo total de la operación. Pueden incluir la renovación, la modernización, la adaptación a las normas o la ampliación de superficies habitables adicionales.
• Compromiso de alquiler: El inversor debe comprometerse a alquilar la propiedad sin amueblar como residencia principal durante un mínimo de 6, 9 o 12 años.
• Límites de alquiler y recursos: Al igual que en el caso del dispositivo Pinel, el alquiler y los recursos de los inquilinos están limitados en función de la zona geográfica donde se encuentra la vivienda.

Beneficios fiscales del dispositivo Denormandie

El dispositivo Denormandie permite beneficiarse de una reducción de impuestos proporcional a la duración del compromiso de alquiler:

• 6 años: Reducción de impuestos del 12 % del costo total de la operación (compra + trabajos).
• 9 años: Reducción de impuestos del 18 % del costo total.
• 12 años: Reducción de impuestos del 21 % del costo total.

Por ejemplo, para una inversión de 150 000 € (de los cuales 37 500 € son para trabajos) en una vivienda antigua, el inversor puede beneficiarse de una reducción de impuestos de 18 000 € en 6 años, 27 000 € en 9 años o 31 500 € en 12 años.

Estrategias para maximizar la inversión bajo Denormandie

Para maximizar los beneficios del dispositivo Denormandie, se recomienda:

• Elegir bien la comuna: Priorizar las comunas en pleno desarrollo o que se beneficien de proyectos de revitalización para aumentar el valor del alquiler y el potencial de plusvalía en la reventa.
• Optimizar los trabajos: Invertir en trabajos que aumenten significativamente el valor de la propiedad, respetando al mismo tiempo los criterios de elegibilidad del dispositivo.
• Adaptar el alquiler al mercado local: Establecer un alquiler que respete los límites y siga siendo competitivo en el mercado de alquiler local.

Ejemplos concretos

Supongamos que un inversor compra un edificio antiguo en una ciudad mediana por 120 000 € y realiza 40 000 € en trabajos de renovación. Comprometiéndose a alquilar la propiedad durante 9 años, puede beneficiarse de una reducción de impuestos de 28 800 €, es decir, 3 200 € al año. Con un alquiler de 500 € al mes, el rendimiento bruto del alquiler sería del 5 %, al que se suma el beneficio fiscal.

Textos legales que encuadran el dispositivo Denormandie

El dispositivo Denormandie está enmarcado por el Código General de Impuestos, en particular el artículo 199 novovicies. Los textos legales detallan las condiciones de elegibilidad, los límites aplicables y los métodos de cálculo de la reducción de impuestos. Es esencial respetar estas condiciones para beneficiarse del beneficio fiscal.

Conclusión

El dispositivo Denormandie es una excelente oportunidad para los inversores que desean rehabilitar viviendas antiguas y beneficiarse de significativos beneficios fiscales. Al elegir sabiamente la ubicación de la propiedad, optimizando los trabajos de renovación y respetando las condiciones de elegibilidad, es posible realizar una inversión rentable. Como en cualquier inversión inmobiliaria, se recomienda consultar a un experto para asegurarse de la viabilidad del proyecto y maximizar los beneficios fiscales.