Affitto arredato: vantaggi fiscali e obblighi

L'affitto arredato è una forma di locazione immobiliare che consiste nel mettere a disposizione dei locatari un alloggio già fornito di arredamento in modo da consentire un'occupazione immediata. Questo tipo di locazione presenta interessanti vantaggi fiscali, in particolare sotto i regimi di Locatore Non Professionista Arredato (LMNP) o di Locatore Professionista Arredato (LMP). Tuttavia, comporta anche specifici obblighi legali. Questo articolo esplora i vantaggi fiscali e gli obblighi legati all'affitto arredato in Francia.

Regime di Locatore Non Professionista Arredato (LMNP)

Il regime di LMNP è accessibile a ogni proprietario che affitta uno o più beni arredati, senza necessariamente esercitare questa attività come attività principale. Questo regime presenta diversi vantaggi fiscali:

• Regime micro-BIC: Se i redditi da affitto non superano i 72.600 € all'anno, il proprietario può beneficiare del regime micro-BIC, che offre una detrazione forfettaria del 50% sui redditi dichiarati.
• Regime reale: Se i costi effettivi (interessi del mutuo, lavori, assicurazioni, ecc.) superano la detrazione del 50%, è possibile optare per il regime reale. Questo regime consente di dedurre tutti i costi e di ammortizzare il bene, riducendo così significativamente la base imponibile.
• Non tassazione delle plusvalenze: Dopo 22 anni di detenzione, le plusvalenze sono esentasse sul reddito, e dopo 30 anni, sono completamente esentasse dai prelievi sociali.

Regime di Locatore Professionista Arredato (LMP)

Il regime di LMP si applica quando i redditi da affitto annuali superano i 23.000 € e rappresentano più del 50% dei redditi complessivi del nucleo familiare. Questo regime offre anche vantaggi fiscali:

• Deduzione dei costi e ammortamenti: Come per il LMNP, il LMP consente di dedurre tutti i costi e di ammortizzare il bene, ma i deficit fondiari sono imputabili sul reddito complessivo senza limiti.
• Esenzione delle plusvalenze professionali: In caso di vendita del bene dopo 5 anni di attività, le plusvalenze possono essere completamente esentasse se i ricavi annuali non superano i 90.000 €.
• Esenzione dell'IFI: Gli immobili affittati sotto il regime LMP sono esentati dall'Imposta sulla Fortuna Immobiliare (IFI) se considerati beni professionali.

Obblighi legali per l'affitto arredato

In cambio dei vantaggi fiscali, l'affitto arredato impone diversi obblighi legali:

• Contratto di locazione: Un contratto scritto è obbligatorio. Deve specificare la durata della locazione, l'importo dell'affitto, le modalità di pagamento e l'elenco dei mobili forniti.
• Arredamento dell'alloggio: L'alloggio deve essere dotato di un certo numero di elementi mobiliari definiti per decreto, come un letto con biancheria, piastre di cottura, un frigorifero, ecc.
• Dichiarazione di attività: Il proprietario deve dichiarare la sua attività di affitto arredato presso il centro di formalità delle imprese (CFE) e iscriversi al regime dei BIC (Benefici Industriali e Commerciali).
• Rispetto delle norme di sicurezza: L'alloggio deve rispettare le norme di sicurezza vigenti, in particolare per quanto riguarda le installazioni elettriche e la prevenzione dei rischi di incendio.

Esempi concreti

Supponiamo che un proprietario affitti un appartamento arredato a Parigi per 1.200 € al mese. Le sue spese annuali ammontano a 6.000 € e i ricavi da affitto a 14.400 €. Con il regime micro-BIC, beneficerebbe di una detrazione del 50%, con una base imponibile di 7.200 €. Se opta per il regime reale, potrebbe dedurre le spese, e se gli ammortamenti sono di 3.000 €, la base imponibile sarebbe ridotta a 5.400 €.

Leggi che regolamentano l'affitto arredato

L'affitto arredato è regolamentato dal Codice Civile, in particolare dagli articoli 1714 a 1762-7, nonché dal Codice Generale delle Imposte per gli aspetti fiscali. I proprietari devono anche conformarsi ai decreti che stabiliscono gli obblighi in materia di arredamento e sicurezza degli alloggi.

Conclusione

L'affitto arredato offre interessanti vantaggi fiscali, sia sotto il regime LMNP che LMP. Tuttavia, comporta anche rigorosi obblighi legali che è essenziale rispettare. Scegliendo il regime fiscale più adatto alla propria situazione e conformandosi alle norme vigenti, è possibile ottimizzare i propri ricavi da affitto garantendo allo stesso tempo l'investimento. Si consiglia di consultare un esperto fiscale o un consulente patrimoniale per massimizzare i vantaggi e assicurare il rispetto degli obblighi legali.