Per valutare la vostra capacità di indebitamento, premio assicurativo compreso, partite dall’importo che intendete destinare ogni mese al nuovo prestito, assicurazione compresa. Raccogliete anche i dati sulle rate mensili dei prestiti in corso e sui premi assicurativi ad essi legati. Potrete così preparare una stima da confrontare con il vostro budget e con le proposte delle banche.
Questa stima serve a preparare il vostro progetto: la banca valuta anche la vostra solvibilità sulla base di redditi, risparmi, spese e debiti. Se accetta la vostra domanda, vi trasmette un’offerta di prestito.
Raccogliere gli elementi del budget mensile
Iniziate annotando il vostro reddito mensile, poi i rimborsi mensili di tutti i vostri prestiti e i premi assicurativi mensili legati a tali prestiti. Il tasso di indebitamento mette in rapporto questi rimborsi e premi con il reddito mensile.
Per il progetto previsto, annotate anche la rata mensile desiderata, il tasso di interesse del prestito, il tasso di interesse dell’assicurazione del mutuatario e la durata desiderata del prestito. Questi elementi rientrano nella stima della capacità di indebitamento.
Mantenete una visione d’insieme delle spese abitative: rimborsi del mutuo immobiliare, premio dell’assicurazione del mutuatario, spese condominiali, consumi di elettricità e riscaldamento e imposta sugli immobili. Raccoglierle vi aiuta a riesaminare il budget oltre la sola rata del futuro prestito.
Dove inserire il premio assicurativo?
Nel vostro prospetto, distinguete il rimborso del prestito dal premio dell’assicurazione del mutuatario, poi considerate insieme i loro importi mensili. Service Public definisce la rata mensile del mutuo immobiliare come l’importo da versare ogni mese per rimborsare il prestito e pagare il premio mensile della relativa assicurazione del mutuatario.
Se avete già dei prestiti, riportate per ciascuno il rimborso e il premio assicurativo associati. Aggiungete poi gli importi previsti per il nuovo prestito, per prepararvi a valutare il tasso di indebitamento. La banca deve verificare che il vostro tasso di indebitamento non sia superiore al 35 %: esso corrisponde alla quota del vostro reddito mensile assorbita dall’insieme delle rate mensili dei prestiti e delle relative assicurazioni.
Per il vostro budget destinato al rimborso dei prestiti, questa verifica è un punto di riferimento da distinguere dall’esame completo della pratica. La banca tiene conto della vostra situazione finanziaria per valutare la vostra solvibilità.
Prevedere anche il costo complessivo del progetto
La capacità di rimborso e l’importo da finanziare rispondono a due domande diverse. Per calcolare quest’ultimo, sommate il prezzo dell’immobile o il costo della costruzione e le spese applicabili alla vostra operazione: ad esempio, garanzia richiesta dal finanziatore, spese notarili, spese di istruttoria del prestito e dell’assicurazione del mutuatario.
A seconda del progetto, possono aggiungersi altre voci, come le spese di apertura di un conto in caso di nuova domiciliazione dei redditi o il compenso di un mediatore creditizio o di un agente immobiliare. Separate questi costi dal prospetto dei rimborsi e dei premi mensili, per mantenere una visione chiara dei due budget.
Fate anche il punto sui vostri risparmi. Potete utilizzarli in tutto o in parte per finanziare una parte del progetto: questa somma costituisce allora il vostro apporto personale.
Esaminare l’assicurazione e confrontare le offerte
La banca può richiedere un’assicurazione del mutuatario e stabilire i rischi che devono essere coperti. Potete tuttavia scegliere il vostro assicuratore alle condizioni previste dalla banca. L’assicurazione del prestito può riguardare, tra l’altro, il decesso, l’invalidità o la perdita del lavoro.
Per confrontare le proposte, considerate il tasso annuo effettivo globale, o TAEG, anziché il solo tasso di interesse. A parità di importo preso in prestito, il TAEG permette di confrontare il costo totale delle offerte; tiene conto, tra l’altro, del costo dell’assicurazione del mutuatario, delle spese di istruttoria e del costo delle garanzie.
Il prospetto informativo europeo standardizzato presenta le principali caratteristiche e le modalità di rimborso del credito proposto. La sua struttura facilita il confronto delle offerte e l’analisi del loro impatto. Per un prestito a tasso fisso, il piano di ammortamento dell’offerta dettaglia, per ogni rata mensile, la quota destinata al capitale e quella destinata agli interessi.
Dalla stima alla decisione
Utilizzate il vostro prospetto per preparare una stima, poi verificate gli importi e le condizioni nelle proposte ricevute. Una simulazione serve a esplorare il vostro budget; prendetevi poi il tempo di leggere i documenti prima di decidere. Se la banca accetta la vostra domanda, vi trasmette un’offerta di prestito che potete anche scegliere di rifiutare.
