La fiscalidad inmobiliaria está principalmente regulada por el Código General de Impuestos, que establece las normas sobre los ingresos por alquiler, las plusvalías inmobiliarias y el Impuesto sobre la Fortuna Inmobiliaria (IFI).

Existen dos regímenes fiscales para los ingresos por alquiler: el régimen real, que permite deducir todos los gastos reales, y el régimen micro-foncier, que aplica una deducción fija del 30 % si los ingresos son inferiores a 15 000 € anuales.

La plusvalía inmobiliaria se grava al 19 % en concepto de impuesto sobre la renta y al 17,2 % en concepto de cotizaciones sociales, sumando un total del 36,2 %. Existen exenciones, especialmente por la venta de la residencia principal o tras una larga tenencia.

Para el IRPF, la reducción es del 6 % anual desde el 6º hasta el 21º año, y del 4 % el 22º año, lo que da una exención total tras 22 años. Para las cotizaciones sociales, la exención es completa tras 30 años.

Por ejemplo, para obras de rehabilitación de la fachada, el administrador prepara un presupuesto y lo presenta a la asamblea general. Una vez aprobado, supervisa las obras mientras los copropietarios financian el proyecto según sus cuotas y el consejo vigila el correcto desarrollo.

El administrador gestiona la administración, las finanzas y el mantenimiento del edificio. Organiza juntas generales, recauda cuotas, supervisa obras y vela por el mantenimiento de las zonas comunes.

La SCI facilita la gestión y transmisión del patrimonio, protege a los socios limitando su responsabilidad a sus aportaciones, permite optimizar la fiscalidad eligiendo el régimen adecuado (IR o IS), y ofrece una gestión centralizada de los bienes.

La vivienda debe ser nueva, estar ubicada en una zona elegible (A, A bis, B1), cumplir con las normas energéticas RT 2012 o BBC 2005, alquilarse como residencia principal por 6, 9 o 12 años y respetar los topes de renta e ingresos.

El dispositivo Pinel, sucesor del Duflot, apoya la construcción de viviendas nuevas a cambio de un compromiso de alquiler de 6, 9 o 12 años con deducciones fiscales de hasta el 21%.

Está regulado por el artículo 199 novovicies del Código General de Impuestos francés, que detalla las condiciones de elegibilidad y el cálculo de la deducción fiscal.

Para una propiedad de 120 000 € con 40 000 € en obras, se puede obtener una deducción fiscal de 28 800 € en 9 años y un rendimiento bruto del 5 %.

Se recomienda elegir municipios dinámicos, optimizar las obras para aumentar el valor del inmueble y fijar un alquiler adecuado al mercado local.

El dispositivo permite una deducción fiscal del 12%, 18% o 21% según la duración del compromiso de alquiler (6, 9 o 12 años).

La inversión está regulada por el Código del Patrimonio (artículos L621-1 y siguientes) y el Código General de Impuestos (artículos 156 y 199), que detallan las obligaciones de los propietarios y los beneficios fiscales aplicables.

Implica complejidad jurídica, pérdida de control para el nudo propietario que no puede disfrutar del bien, y costes iniciales relacionados con la constitución del régimen.

El dispositivo ofrece una reducción de impuestos del 12 % por 6 años, 18 % por 9 años y 21 % por 12 años de alquiler, calculada sobre el precio de compra del inmueble.

La vivienda debe ser antigua, estar ubicada en una comuna elegible y tener obras que representen al menos el 25% del coste total, con un compromiso de alquiler de 6, 9 o 12 años.

Elija una ubicación en una zona tensionada, adapte la duración del alquiler a sus objetivos fiscales y patrimoniales, y calcule el rendimiento respetando los límites del dispositivo.

El consejo asiste al administrador, controla su gestión, revisa las cuentas y actúa como mediador en caso de conflictos entre copropietarios o con el administrador.

Para un apartamento en Lyon de 250 000 €, un compromiso de 9 años permite una reducción de impuestos de 45 000 €, es decir, 5 000 € al año, además de un rendimiento bruto del 3,36 % con un alquiler mensual de 700 €.

Se calcula restando el precio de adquisición (aumentado por los gastos y obras elegibles) al precio de venta. Las reducciones por duración de tenencia pueden reducir el importe imponible.

El dispositivo está regulado por el Código General de Impuestos, artículos 199 novovicies para Pinel y 199 nonvicies para Duflot, que especifican las condiciones y modalidades de la reducción fiscal.

Por ejemplo, una propiedad comprada por 200.000 € y vendida por 350.000 € después de 15 años genera una plusvalía bruta de 150.000 €. Tras aplicar los abatimientos por tenencia, la plusvalía imponible se reduce y podría quedar exenta según el caso.

El dispositivo Scellier, vigente de 2009 a 2013, tenía como objetivo apoyar la construcción de viviendas nuevas con una reducción de impuestos para los inversores que se comprometieran a alquilar durante al menos 9 años.

Algunos bienes están exentos del IFI, como aquellos utilizados en la actividad profesional principal del contribuyente o las inversiones en bosques y agrupaciones forestales. También pueden aplicarse reducciones según el tipo de inversión.

El dispositivo Scellier ofrecía una reducción fiscal calculada sobre el precio de adquisición de una vivienda nueva o en construcción, pudiendo alcanzar hasta el 25 % para inversiones realizadas entre 2009 y 2010.

El IFI se aplica a las personas cuya riqueza inmobiliaria neta supera los 1,3 millones de euros. Se calcula sobre el valor de mercado de los bienes, tras deducir las deudas inmobiliarias elegibles.

El dispositivo Scellier estimuló la construcción de más de 300 000 viviendas entre 2009 y 2012, pero también recibió críticas por construcciones en zonas con baja demanda de alquiler.

Debe comprometerse a conservar el bien, realizar las obras necesarias de restauración y, en algunos casos, abrir el monumento al público. También es obligatorio declarar con precisión los gastos deducibles y conservar los justificantes.

Un inversor que adquirió una propiedad de 200 000 € en 2010 pudo beneficiarse de una reducción de impuestos de 50 000 € en 9 años, es decir, unos 5 555 € al año.

El desmembramiento de la propiedad consiste en dividir la propiedad plena en dos derechos distintos: el usufructo (derecho a disfrutar del bien y percibir ingresos) y la nuda propiedad (derecho a disponer del bien sin goce inmediato).

El dispositivo Scellier estaba regulado por el Código General de Impuestos, en particular por los artículos 199 septvicies y siguientes.

Un padre de 65 años puede transmitir la nuda propiedad de un bien a su hijo conservando el usufructo para seguir percibiendo los alquileres. Al fallecer el usufructuario, el hijo recupera la plena propiedad sin costes adicionales.

Introducido en 2003, el dispositivo Borloo neuf tenía como objetivo fomentar la inversión en inmuebles nuevos, ofreciendo ventajas fiscales a quienes se comprometieran a alquilar su bien por al menos 9 años con rentas limitadas.

Las SCI están reguladas por los artículos 1832 a 1870-1 del Código Civil francés para su funcionamiento y creación, y por el Código General de Impuestos para la elección del régimen fiscal (IR o IS).

El dispositivo Borloo nuevo ofrecía una deducción fiscal del 30 % sobre los ingresos brutos, una reducción de impuestos repartida en 9 años y una exención de plusvalías tras 15 años de tenencia.

El IFI está regulado por los artículos 964 a 983 del Código General de Impuestos, que definen los métodos de cálculo, exenciones y obligaciones declarativas.

La propiedad debía ser nueva o en VEFA, situada en una zona elegible, alquilada con un alquiler limitado a inquilinos que respeten ciertos límites de ingresos, con un compromiso mínimo de 9 años.

Los copropietarios deben pagar las cuotas de comunidad, respetar el reglamento de copropiedad y participar en las juntas generales para votar decisiones importantes sobre la gestión del edificio.

Era esencial elegir una ubicación con alta demanda de alquiler, optimizar la financiación con un préstamo hipotecario y respetar estrictamente los límites legales de alquiler y recursos.

La copropiedad está regulada por la ley del 10 de julio de 1965 y el decreto del 17 de marzo de 1967. Estos textos imponen un reglamento de copropiedad, juntas generales anuales y una contabilidad transparente gestionada por el administrador.

Un inversor que compró un bien por 250 000 € en 2006 pudo beneficiarse de una deducción del 30 % sobre los ingresos, una reducción fiscal y una exención de plusvalías después de 15 años.

El dispositivo Borloo nuevo estaba regulado por el Código General de Impuestos, en particular los artículos 31 y 199 septvicies.

El dispositivo Borloo antiguo, instaurado en 2003, fomenta la inversión en viviendas de alquiler antiguas a precios moderados ofreciendo deducciones fiscales a propietarios que alquilan a hogares modestos.

La venta de la residencia principal está totalmente exenta. Otras exenciones existen para bienes de bajo valor (menos de 15.000 €), ventas por personas mayores con ciertos ingresos o la primera venta de una residencia no principal si se reinvierte.

La vivienda debe ser antigua, estar situada en una zona elegible y alquilarse a un precio limitado a inquilinos con ingresos dentro de los límites establecidos, por un mínimo de 6 o 9 años, prorrogable a 12.

Las reglas están definidas por el Código General de Impuestos, en particular los artículos 150 U a 150 VH, que detallan los métodos de cálculo, los abatimientos por duración y las exenciones posibles.

El dispositivo ofrece una deducción del 30 % sobre los ingresos brutos del alquiler, hasta un 45 % en zonas de revitalización rural, y una reducción fiscal de hasta el 70 % sobre las obras de renovación según las condiciones.

Existen dos regímenes fiscales para los ingresos por alquiler: el régimen real, que permite deducir todos los gastos reales, y el régimen micro-foncier, que aplica una deducción fija del 30 % si los ingresos son inferiores a 15 000 € anuales.

Elegir zonas con alta demanda de alquiler, optimizar las reformas para maximizar las deducciones fiscales y cumplir rigurosamente con las obligaciones declarativas ante la Anah y la administración fiscal.

El IFI se aplica a las personas cuya riqueza inmobiliaria neta supera los 1,3 millones de euros. Se calcula sobre el valor de mercado de los bienes, tras deducir las deudas inmobiliarias elegibles.

Un inversor que compra una vivienda antigua por 150.000 € en la zona B1, invierte 30.000 € en obras y la alquila por 600 €/mes, puede beneficiarse de una deducción del 30 % en sus ingresos por alquiler y una reducción fiscal por las obras.

La fiscalidad inmobiliaria está principalmente regulada por el Código General de Impuestos, que establece las normas sobre los ingresos por alquiler, las plusvalías inmobiliarias y el Impuesto sobre la Fortuna Inmobiliaria (IFI).

El dispositivo está regulado por el Código General de Impuestos, especialmente los artículos 31 y 199 novovicies, que precisan las condiciones de elegibilidad, los techos de alquiler e ingresos, y los métodos de deducción y reducción fiscal.

La plusvalía inmobiliaria se grava al 19 % en concepto de impuesto sobre la renta y al 17,2 % en concepto de cotizaciones sociales, sumando un total del 36,2 %. Existen exenciones, especialmente por la venta de la residencia principal o tras una larga tenencia.

Existen varios dispositivos: la ley Pinel para viviendas nuevas o renovadas, Denormandie para inmuebles antiguos con obras, Malraux para renovaciones en sectores protegidos, Censi-Bouvard para residencias de servicios, y Monumentos Históricos para edificios clasificados.

Algunos bienes están exentos del IFI, como aquellos utilizados en la actividad profesional principal del contribuyente o las inversiones en bosques y agrupaciones forestales. También pueden aplicarse reducciones según el tipo de inversión.

Se recomienda elegir bien la ubicación, optimizar la financiación con el apalancamiento, asegurar una gestión eficaz del alquiler, realizar reformas para aumentar el valor del alquiler y reducir los impuestos, y tener en cuenta la fiscalidad local al calcular la rentabilidad.

Los trabajos de restauración y mantenimiento son totalmente deducibles del ingreso total, sin límite. Además, las plusvalías están exentas de impuestos después de 15 años de tenencia, y pueden aplicarse exenciones de derechos de sucesión si se abre al público.

Por ejemplo, una inversión de 200 000 € en un apartamento nuevo elegible para Pinel permite una reducción de impuestos de 42 000 € en 12 años. Financiado con un préstamo, los intereses son deducibles de los ingresos por alquiler, optimizando así la fiscalidad.

El régimen se aplica a edificios o sitios clasificados o inscritos como monumentos históricos en Francia, reconocidos por su valor histórico, artístico o arquitectónico.

Los dispositivos fiscales están regulados por el Código General de Impuestos, en particular los artículos 199 novovicies para la ley Pinel, 199 terdecies para el dispositivo Censi-Bouvard y 156 bis para los Monumentos Históricos. Las condiciones varían según el dispositivo.

Más allá de la desgravación fiscal, invertir en un monumento histórico permite contribuir a la conservación del patrimonio cultural, beneficiarse de importantes deducciones fiscales y facilitar la transmisión gracias a las exenciones de derechos de sucesión.

El IFI se aplica a los bienes inmuebles poseídos directa o indirectamente, incluyendo residencias principales y secundarias, inversiones inmobiliarias, participaciones en sociedades inmobiliarias (SCI, SCPI) no sujetas al impuesto sobre sociedades, así como derechos reales como el usufructo o la nuda propiedad.

Permite optimizar la fiscalidad en una donación, conservar el patrimonio y garantizar ingresos al usufructuario, asegurando ingresos para el donante hasta el fin del usufructo.

El IFI se calcula sobre la base del valor neto imponible de los bienes inmuebles al 1 de enero del año, tras deducir las deudas vinculadas a la adquisición o mejora de los mismos. Luego se aplica una escala progresiva del 0,50 % al 1,50 % según el valor del patrimonio.

Está regulado por los artículos 578 a 624 del Código Civil francés y por las disposiciones del Código General de Impuestos sobre donaciones en nuda propiedad y rentas del usufructo.

El IFI prevé una deducción del 30 % sobre el valor de la residencia principal. Los bienes profesionales y las participaciones en agrupaciones forestales pueden estar exentos bajo ciertas condiciones, al igual que ciertos bosques.

La Sociedad Civil Inmobiliaria (SCI) es una sociedad no comercial que permite a varias personas poseer y gestionar conjuntamente un patrimonio inmobiliario mediante participaciones sociales distribuidas según las aportaciones de cada socio.

La declaración del IFI se realiza mediante el formulario 2042-IFI junto con la declaración anual de la renta. Debe indicarse el valor de los bienes inmuebles, las deudas deducibles y las posibles deducciones o exenciones.

Una SCI implica trámites administrativos complejos, costes de constitución (notario, registro, anuncio legal) y una responsabilidad solidaria de los socios en caso de deudas de la sociedad.

Entre las estrategias están la donación con desmembramiento, la afectación de bienes a una actividad profesional para su exención, o la financiación con préstamo para deducir las deudas de la base imponible.

Una familia crea una SCI para gestionar varios apartamentos en alquiler. Los alquileres los percibe la SCI, los gastos se comparten y las participaciones sociales permiten una transmisión progresiva del patrimonio a los herederos.

El dispositivo Denormandie es un incentivo fiscal destinado a fomentar la rehabilitación de viviendas antiguas en determinadas zonas, a cambio de un compromiso de alquiler.