Gestión de edificios en propiedad horizontal: Rol y obligaciones

La propiedad horizontal es un modo de gestión de edificios en el cual cada propietario posee una parte privativa (un apartamento, por ejemplo) y una cuota de las partes comunes (pasillos, ascensores, techos, etc.). La gestión de estos edificios se basa en una organización específica, con roles y obligaciones bien definidos para garantizar el buen funcionamiento del conjunto. Este artículo explora los principales actores de la propiedad horizontal, sus responsabilidades y las obligaciones legales que se derivan de ellas.

El rol del administrador de propiedad horizontal

El administrador de propiedad horizontal es el órgano ejecutivo encargado de la gestión administrativa, financiera y técnica del edificio. Puede ser profesional o voluntario y es designado por la asamblea general de propietarios para un mandato renovable. Las principales funciones del administrador incluyen:

• Gestión administrativa: El administrador se encarga de mantener actualizados los registros de propiedad horizontal, de convocar y organizar las asambleas generales, así como de ejecutar las decisiones tomadas por estas asambleas.
• Gestión financiera: El administrador elabora el presupuesto previsional, recauda los gastos de propiedad horizontal, administra las cuentas bancarias y vela por el cobro de impagos. También es responsable de la gestión de obras votadas en asamblea general.
• Gestión técnica: El administrador se encarga del mantenimiento y cuidado de las partes comunes del edificio. Coordina las intervenciones de los proveedores (limpieza, reparaciones, etc.) y vela por el cumplimiento de las normas de seguridad.

El rol de los propietarios

Los propietarios son los dueños de las unidades de propiedad horizontal, compuestas por partes privativas y una cuota de las partes comunes. Sus principales obligaciones incluyen:

• Pago de gastos: Los propietarios deben contribuir a los gastos de propiedad horizontal según su cuota, llamada \\"coeficiente\\". Estos gastos cubren los gastos corrientes (mantenimiento, reparaciones, seguro) y las obras excepcionales.
• Respeto al reglamento de propiedad horizontal: Cada propietario está obligado a respetar el reglamento de propiedad horizontal, que define los derechos y obligaciones de cada uno, así como las normas de convivencia en el edificio.
• Participación en las asambleas generales: Se invita a los propietarios a participar en las asambleas generales, donde pueden expresar su opinión sobre decisiones importantes (presupuesto, obras, cambio de administrador, etc.).

El rol del consejo sindical

El consejo sindical es un órgano consultivo compuesto por propietarios elegidos por la asamblea general. Su función es asistir al administrador en la gestión del edificio y supervisar su gestión. Las funciones del consejo sindical incluyen:

• Asistencia al administrador: El consejo sindical ayuda al administrador en la preparación de las asambleas generales, la elaboración del presupuesto y la supervisión de las obras.
• Control de la gestión: El consejo sindical verifica las cuentas de la propiedad horizontal, se asegura del buen uso de los fondos recaudados y puede emitir recomendaciones al administrador.
• Mediación: En caso de conflicto entre propietarios o con el administrador, el consejo sindical puede actuar como mediador para encontrar una solución amistosa.

Las obligaciones legales en propiedad horizontal

La gestión de edificios en propiedad horizontal está regulada por la ley del 10 de julio de 1965 y su decreto de aplicación del 17 de marzo de 1967. Estos textos establecen las reglas relativas a la distribución de los gastos, la celebración de las asambleas generales, la misión del administrador y los derechos y obligaciones de los propietarios. Aquí algunas obligaciones clave:

• Reglamento de propiedad horizontal: Cada edificio debe tener un reglamento de propiedad horizontal que fije las reglas de funcionamiento y de distribución de gastos. Este documento es oponible a todos los propietarios y debe ser respetado.
• Asambleas generales: Una asamblea general de propietarios debe ser convocada al menos una vez al año para aprobar las cuentas, votar el presupuesto previsional y decidir las obras a realizar.
• Llevar de cuentas: El administrador debe llevar una contabilidad separada para cada propiedad horizontal, presentar las cuentas anuales a la asamblea general y someterlas a la aprobación de los propietarios.

Ejemplos concretos

Supongamos que una propiedad horizontal está considerando renovar la fachada del edificio. El administrador debe preparar un presupuesto, someterlo a la asamblea general para su aprobación y, una vez aprobado, supervisar las obras. Los propietarios, según sus coeficientes, participan en el financiamiento de las obras. El consejo sindical, por su parte, vela por que las obras se realicen correctamente y que los gastos estén justificados.

Textos legales que regulan la gestión de edificios en propiedad horizontal

La gestión de edificios en propiedad horizontal está principalmente regulada por la ley del 10 de julio de 1965 que establece el régimen de la propiedad horizontal de edificios construidos, y el decreto del 17 de marzo de 1967. Estos textos definen las obligaciones del administrador, los derechos y deberes de los propietarios, así como las reglas de distribución de gastos y gestión de las partes comunes.

Conclusión

La gestión de edificios en propiedad horizontal es una tarea compleja que se basa en una buena coordinación entre el administrador, los propietarios y el consejo sindical. El respeto a las obligaciones legales y al reglamento de propiedad horizontal es esencial para garantizar una gestión armoniosa y evitar conflictos. Comprendiendo los roles y responsabilidades de cada uno, es posible mantener un entorno de vida agradable y una gestión financiera sana para el edificio.