Transmisión patrimonial: cómo la ley «Casa familiar 2025» cambia las reglas

Resumen: La ley denominada «Casa familiar 2025», aprobada en febrero de 2025, introduce nuevos mecanismos para facilitar la transmisión intergeneracional de bienes inmuebles antiguos (especialmente los destinados a vivienda). Este artículo explica cómo el régimen fiscal de exención del 100 % sobre la plusvalía para residencias principales prorrogado, el régimen de desmembramiento simplificado para sucesiones y las ventajas para los mayores ayudan a conservar la vivienda familiar. Consejos jurídicos y ejemplos numéricos ilustran las mejores estrategias según la situación familiar.

1. Los retos de la transmisión patrimonial en 2025

La transmisión del patrimonio inmobiliario familiar sigue siendo un reto importante para muchas familias francesas. Hasta ahora, la fiscalidad sobre la plusvalía y la complejidad del desmembramiento hacían difícil la conservación y transmisión de las «casas familiares», especialmente en sucesiones o donaciones. La ley «Casa familiar 2025» pretende responder a estos problemas instaurando medidas inéditas para preservar el legado inmobiliario familiar.

2. Una exención del 100 % sobre la plusvalía: un incentivo fiscal inédito

La medida estrella de la ley es la prórroga y extensión de la exención del 100 % sobre la plusvalía en la venta de una residencia principal en el marco de una transmisión intergeneracional.

• Condiciones: La venta debe referirse a un bien poseído desde hace más de cinco años y realizarse en beneficio de descendientes directos (hijos, nietos).
• Beneficiarios: Herederos o donatarios que vendan el bien en los dos años siguientes a la transmisión.
• Efecto: Supresión total del impuesto sobre la plusvalía, permitiendo orientar la estrategia patrimonial según las necesidades familiares.

Ejemplo numérico: Una pareja vende una casa familiar adquirida por 200 000 € hace 20 años por 600 000 €. Antes, la plusvalía imponible (400 000 €) habría generado unos 95 000 € en impuestos y cotizaciones sociales. Ahora, gracias a la exención, la transmisión o venta del bien no soporta fiscalidad sobre la plusvalía.

3. Desmembramiento simplificado para las sucesiones

La ley introduce también un régimen de desmembramiento simplificado, facilitando la gestión del bien en las sucesiones:

• Usufructo automático: Los padres o mayores conservan el usufructo sin trámites complejos, lo que les permite ocupar o alquilar el bien.
• Nuda propiedad: Los hijos heredan la nuda propiedad, facilitando la transmisión progresiva del patrimonio.
• Simplificación administrativa: Los trámites de transferencia se simplifican, reduciendo los gastos de notaría y los litigios familiares.

Consejo: El desmembramiento puede optimizarse según la edad de los usufructuarios y el valor del bien. Se recomienda un acompañamiento jurídico personalizado para elegir la solución más ventajosa.

4. Protección de los mayores y permanencia en la vivienda familiar

La conservación de la vivienda familiar por los mayores es un punto central de la reforma:

• Derechos reforzados: Los mayores pueden permanecer en su residencia principal sin temor a ser desalojados, incluso en caso de transmisión anticipada.
• Ayudas específicas: Exención parcial o total del impuesto sobre bienes inmuebles para mayores de 70 años y ayudas para la renovación energética.
• Anticipación de necesidades: Posibilidad de alquilar el bien transmitido con ventajas fiscales para financiar la dependencia o la adaptación de la vivienda.

5. Consejos jurídicos y estrategias patrimoniales adaptadas

La ley «Casa familiar 2025» ofrece un marco favorable, pero cada situación familiar requiere un análisis personalizado. Estas son algunas recomendaciones:

• Consulte a un notario o asesor patrimonial para estudiar el interés de la donación-partición o de la transmisión en plena propiedad frente al desmembramiento.
• Verifique las condiciones de tenencia del bien y planifique la transmisión para beneficiarse plenamente de la exención sobre la plusvalía.
• Considere la constitución de una sociedad civil inmobiliaria (SCI) familiar para organizar la gestión colectiva y la transmisión progresiva del patrimonio inmobiliario.

Ejemplo: En una familia reconstituida, la SCI permite repartir equitativamente el usufructo y la nuda propiedad entre los distintos herederos, asegurando la permanencia del cónyuge sobreviviente en la vivienda.

Conclusión

La ley «Casa familiar 2025» marca un avance importante para la transmisión patrimonial inmobiliaria. Gracias a sus medidas fiscales incentivadoras, a la simplificación del desmembramiento y a la protección reforzada de los mayores, ofrece nuevas oportunidades para preservar y valorizar el patrimonio familiar. Para aprovechar plenamente estos mecanismos, es esencial contar con profesionales del derecho y del patrimonio capaces de elaborar la estrategia más adecuada a cada situación familiar.