Transmission patrimoniale : comment la loi « Maison de famille 2025 » change la donne

Résumé : La loi dite « Maison de famille 2025 », votée en février 2025, introduit de nouveaux dispositifs pour faciliter la transmission intergénérationnelle des biens immobiliers anciens (notamment à usage d’habitation). Cet article explique comment le régime fiscal de l’abattement de 100 % sur la plus-value pour les résidences principales prolongé, le régime de démembrement simplifié pour succession et les avantages pour les aînés aident à conserver leur logement de famille. Conseils juridiques et exemples chiffrés illustrent les meilleures stratégies en fonction de la situation familiale.

1. Les enjeux de la transmission patrimoniale en 2025

La transmission du patrimoine immobilier familial demeure un enjeu majeur pour de nombreuses familles françaises. Jusqu’alors, la fiscalité sur la plus-value et la complexité du démembrement rendaient la conservation et la transmission des « maisons de famille » difficiles, notamment lors des successions ou donations. La loi « Maison de famille 2025 » vise à répondre à ces problématiques en instaurant des mesures inédites pour préserver l’héritage immobilier familial.

2. Un abattement de 100 % sur la plus-value : un levier fiscal inédit

Le dispositif phare de la loi est la prolongation et l’extension de l’abattement de 100 % sur la plus-value lors de la cession d’une résidence principale dans le cadre d’une transmission intergénérationnelle.

• Conditions : La cession doit concerner un bien détenu depuis plus de cinq ans et être réalisée au profit de descendants directs (enfants, petits-enfants).
• Bénéficiaires : Héritiers ou donataires procédant à la vente du bien dans les deux ans suivant la transmission.
• Effet : Suppression totale de l’impôt sur la plus-value, permettant d’orienter la stratégie patrimoniale selon les besoins de la famille.

Exemple chiffré : Un couple cède une maison de famille acquise 200 000 € il y a 20 ans pour 600 000 €. Auparavant, la plus-value imposable (400 000 €) aurait généré environ 95 000 € d’impôts et prélèvements sociaux. Désormais, grâce à l’abattement, la transmission ou la vente du bien ne supporte aucune fiscalité sur la plus-value.

3. Démembrement simplifié pour les successions

La loi introduit également un régime de démembrement simplifié, facilitant la gestion du bien lors des successions :

• Usufruit automatique : Les parents ou aînés conservent l’usufruit sans formalité complexe, leur permettant d’occuper ou de louer le bien.
• Nue-propriété : Les enfants héritent de la nue-propriété, ce qui facilite la transmission progressive du patrimoine.
• Simplification administrative : Les démarches de transfert sont allégées, limitant les frais de notaire et les contentieux familiaux.

Conseil : Le démembrement peut être optimisé en fonction de l’âge des usufruitiers et de la valeur du bien. Un accompagnement juridique personnalisé est conseillé pour choisir la solution la plus avantageuse.

4. Protection des aînés et maintien dans le logement familial

La conservation du logement de famille par les seniors est un point central de la réforme :

• Droits renforcés : Les aînés peuvent rester dans leur résidence principale sans crainte d’éviction, même en cas de transmission anticipée.
• Aides spécifiques : Exonération partielle ou totale de la taxe foncière pour les plus de 70 ans et dispositif d’aide à la rénovation énergétique.
• Anticipation des besoins : Possibilité de mettre en location le bien transmis avec des avantages fiscaux pour financer la dépendance ou l’adaptation du logement.

5. Conseils juridiques et stratégies patrimoniales adaptées

La loi « Maison de famille 2025 » offre un cadre favorable, mais chaque situation familiale nécessite une analyse sur mesure. Voici quelques recommandations :

• Consultez un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine pour étudier l’intérêt de la donation-partage ou de la transmission en pleine propriété versus démembrement.
• Vérifiez les conditions de détention du bien et planifiez la transmission pour bénéficier pleinement de l’abattement sur la plus-value.
• Envisagez la constitution d’une SCI familiale pour organiser la gestion collective et la transmission progressive du patrimoine immobilier.

Exemple : Dans une famille recomposée, la SCI permet de répartir équitablement l’usufruit et la nue-propriété entre les différents héritiers, tout en sécurisant le maintien du conjoint survivant dans le logement.

Conclusion

La loi « Maison de famille 2025 » marque une avancée majeure pour la transmission patrimoniale immobilière. Grâce à ses mesures fiscales incitatives, à la simplification du démembrement et à la protection renforcée des seniors, elle offre de nouvelles opportunités pour préserver et valoriser le patrimoine familial. Pour tirer pleinement parti de ces dispositifs, il est essentiel de s’entourer de professionnels du droit et du patrimoine, capables d’élaborer la stratégie la plus adaptée à la situation de chaque famille.