SCPI: Investire nell'immobiliare senza acquistare immobili

Le Società Civili di Investimento Immobiliare (SCPI) sono veicoli di investimento che permettono di accedere all'immobiliare senza dover acquistare direttamente immobili. Nate nel 1970 sotto l'impulso della legge n. 70-1300 del 31 dicembre 1970, offrono agli investitori un modo per beneficiare di entrate regolari mentre condividono i rischi su un ampio portafoglio di beni immobili. Questa guida esplora in dettaglio il funzionamento delle SCPI, i loro vantaggi e le precauzioni da prendere prima di lanciarsi.

Cos'è una SCPI?

Una SCPI è una società che raccoglie fondi dagli investitori per acquistare e gestire un portafoglio di beni immobili locativi. In cambio del loro investimento, gli investitori diventano proprietari comproprietari dei beni e ricevono entrate proporzionali agli affitti percepiti dalla SCPI. Ad esempio, se una SCPI acquista un complesso di uffici a Parigi del valore di 10 milioni di euro e detieni l'1% delle quote, riceverai l'1% degli affitti generati da questi beni.

Esempio di funzionamento

Supponiamo che investa 20.000 € in una SCPI nel gennaio 2024. Con un rendimento annuo medio del 4,5%, potresti ricevere circa 900 € all'anno, ovvero 225 € ogni trimestre. A differenza dell'acquisto diretto di beni immobili, non dovrai preoccuparti della gestione dell'affitto, dei lavori o degli inquilini morosi, poiché questi aspetti sono gestiti dalla stessa SCPI.

I vantaggi delle SCPI

Le SCPI presentano diversi vantaggi:

• Accessibilità: A differenza dell'acquisto diretto di un bene immobiliare, che richiede un capitale considerevole, è possibile investire in una SCPI con importi molto più bassi, spesso a partire da poche migliaia di euro.
• Ripartizione dei rischi: Investendo in un portafoglio diversificato di beni, il rischio legato all'affitto è distribuito tra diversi inquilini e tipi di beni. Ad esempio, una SCPI può possedere uffici a Parigi, negozi a Lione e residenze in Île-de-France, riducendo così il rischio complessivo.
• Gestione professionale: La gestione dei beni è affidata a professionisti, il che consente agli investitori di beneficiare di una gestione ottimizzata senza dover gestirla personalmente.

Gli svantaggi delle SCPI

Nonostante i loro vantaggi, le SCPI hanno anche degli svantaggi:

• Rischio di perdita di capitale: Come ogni investimento immobiliare, il valore delle quote delle SCPI può variare in base al mercato immobiliare e alle performance della SCPI.
• Liquidità limitata: Le quote delle SCPI non sono così liquide come le azioni quotate in borsa. La vendita delle quote può richiedere tempo e dipendere dalla domanda sul mercato secondario.
• Spese di gestione: Le SCPI applicano spese di gestione, che possono ridurre il rendimento netto per l'investitore.

Leggi e fiscalità

Le entrate derivanti dalle SCPI sono soggette a imposte sul reddito e ai prelievi sociali (17,2% nel 2024). Ai sensi dell'articolo 15 del Codice generale delle imposte, le plusvalenze realizzate alla vendita delle quote sono anch'esse tassate, con detrazioni per durata di detenzione. Ad esempio, dopo 22 anni di detenzione, la detrazione sulla plusvalenza imponibile è del 100%.

Conclusione

Le SCPI sono una soluzione interessante per diversificare il proprio patrimonio immobiliare senza i vincoli della gestione diretta. Offrono un accesso all'immobiliare per importi moderati, con una ripartizione dei rischi e una gestione delegata. Tuttavia, è essenziale comprendere bene i meccanismi di questo tipo di investimento e assicurarsi che il rischio sia in linea con gli obiettivi finanziari. Un consulente finanziario può aiutarti a determinare se le SCPI sono adatte alla tua situazione patrimoniale.