SCPI: Invertir en inmuebles sin comprar propiedades

Las Sociedades Civiles de Inversión Inmobiliaria (SCPI) son vehículos de inversión que permiten acceder al mercado inmobiliario sin tener que comprar directamente propiedades. Creadas en 1970 bajo la ley n° 70-1300 del 31 de diciembre de 1970, ofrecen a los inversores una forma de beneficiarse de ingresos regulares al mismo tiempo que se comparten los riesgos en una amplia cartera de propiedades inmobiliarias. Esta guía explora en detalle el funcionamiento de las SCPI, sus ventajas, así como las precauciones a tener en cuenta antes de embarcarse.

¿Qué es una SCPI?

Una SCPI es una sociedad que recauda fondos de los inversores para adquirir y gestionar una cartera de propiedades inmobiliarias en alquiler. A cambio de su inversión, los inversores se convierten en copropietarios de las propiedades y reciben ingresos proporcionales a los alquileres percibidos por la SCPI. Por ejemplo, si una SCPI adquiere un conjunto de oficinas en París por valor de 10 millones de euros y usted posee el 1 % de las partes, recibirá el 1 % de los alquileres generados por estas propiedades.

Ejemplo de funcionamiento

Supongamos que invierte 20,000 € en una SCPI en enero de 2024. Con un rendimiento anual promedio del 4,5 %, podría recibir alrededor de 900 € al año, es decir, 225 € por trimestre. A diferencia de la compra directa de propiedades inmobiliarias, no tendrá que preocuparse por la gestión de alquileres, obras o impagos, ya que estos aspectos son gestionados por la propia SCPI.

Las ventajas de las SCPI

Las SCPI presentan varias ventajas:

• Accesibilidad: A diferencia de la compra directa de una propiedad inmobiliaria, que requiere un capital importante, es posible invertir en una SCPI con cantidades mucho menores, a menudo a partir de unos pocos miles de euros.
• Compartir riesgos: Al invertir en una cartera diversificada de propiedades, el riesgo de alquiler se distribuye entre varios inquilinos y tipos de propiedades. Por ejemplo, una SCPI puede poseer oficinas en París, tiendas en Lyon y residencias en Île-de-France, reduciendo así el riesgo global.
• Gestión profesional: La gestión de las propiedades está a cargo de profesionales, lo que permite a los inversores beneficiarse de una gestión optimizada sin tener que ocuparse de ella mismos.

Los inconvenientes de las SCPI

A pesar de sus ventajas, las SCPI también tienen inconvenientes:

• Riesgo de pérdida de capital: Como cualquier inversión inmobiliaria, el valor de las partes de las SCPI puede fluctuar en función del mercado inmobiliario y del rendimiento de la SCPI.
• Liquidez limitada: Las partes de las SCPI no son tan líquidas como las acciones cotizadas en bolsa. La venta de las partes puede llevar tiempo y depender de la demanda en el mercado secundario.
• Gastos de gestión: Las SCPI cobran gastos de gestión, que pueden reducir el rendimiento neto para el inversor.

Textos legales y fiscalidad

Los ingresos procedentes de las SCPI están sujetos al impuesto sobre la renta y a las contribuciones sociales (17,2 % en 2024). Según el artículo 15 del Código General de Impuestos, las plusvalías obtenidas en la reventa de las partes también están gravadas, con deducciones por duración de tenencia. Por ejemplo, después de 22 años de tenencia, la deducción sobre la plusvalía imponible es del 100 %.

Conclusión

Las SCPI son una solución interesante para diversificar su patrimonio inmobiliario sin las restricciones de la gestión directa. Ofrecen acceso al mercado inmobiliario para cantidades moderadas, con una compartición de riesgos y una gestión delegada. Sin embargo, es esencial comprender bien los mecanismos de este tipo de inversión y asegurarse de que el riesgo sea acorde con sus objetivos financieros. Un asesor financiero puede ayudarle a determinar si las SCPI son adecuadas para su situación patrimonial.