SCPI: Investieren in Immobilien ohne den Kauf von Immobilien
Die Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sind Anlagefahrzeuge, die es ermöglichen, in Immobilien zu investieren, ohne direkt Immobilien zu kaufen. Sie wurden 1970 aufgrund des Gesetzes Nr. 70-1300 vom 31. Dezember 1970 gegründet und bieten Anlegern die Möglichkeit, regelmäßige Einnahmen zu erzielen, während sie das Risiko auf einem breiten Portfolio von Immobilien streuen. Dieser Leitfaden untersucht im Detail, wie SCPI funktionieren, ihre Vorteile sowie die Vorsichtsmaßnahmen, die vor dem Einstieg getroffen werden sollten.
Was ist eine SCPI?
Eine SCPI ist eine Gesellschaft, die Gelder von Investoren sammelt, um ein Portfolio von Mietimmobilien zu erwerben und zu verwalten. Im Gegenzug für ihre Investition werden die Anleger Miteigentümer der Immobilien und erhalten Einnahmen, die proportional zu den Mieten sind, die von der SCPI eingenommen werden. Wenn beispielsweise eine SCPI ein Bürogebäude in Paris im Wert von 10 Millionen Euro erwirbt und Sie 1 % der Anteile halten, erhalten Sie 1 % der Mieten, die von diesen Immobilien generiert werden.
Beispiel für Funktionsweise
Angenommen, Sie investieren im Januar 2024 20.000 € in eine SCPI. Bei einer durchschnittlichen jährlichen Rendite von 4,5 % könnten Sie etwa 900 € pro Jahr, also 225 € pro Quartal, erhalten. Im Gegensatz zum direkten Kauf von Immobilien müssen Sie sich nicht um die Vermietung, Reparaturen oder unbezahlte Mieten kümmern, da diese Aspekte von der SCPI selbst übernommen werden.
Die Vorteile von SCPI
SCPI bieten mehrere Vorteile:
- Zugänglichkeit: Im Gegensatz zum direkten Kauf einer Immobilie, der ein erhebliches Kapital erfordert, ist es möglich, in eine SCPI mit wesentlich geringeren Beträgen zu investieren, oft ab einigen tausend Euro.
- Streuung der Risiken: Durch die Investition in ein diversifiziertes Portfolio von Immobilien werden die Vermietungsrisiken auf mehrere Mieter und Arten von Immobilien verteilt. Beispielsweise kann eine SCPI Büros in Paris, Geschäfte in Lyon und Wohnungen in der Île-de-France besitzen, was das Gesamtrisiko reduziert.
- Professionelles Management: Die Verwaltung der Immobilien erfolgt durch Fachleute, was es den Anlegern ermöglicht, von einer optimierten Verwaltung zu profitieren, ohne sich selbst darum kümmern zu müssen.
Die Nachteile von SCPI
Trotz ihrer Vorteile haben SCPI auch Nachteile:
- Kapitalverlustrisiko: Wie jede Immobilieninvestition können sich die Werte von SCPI-Anteilen je nach Immobilienmarkt und Leistung der SCPI ändern.
- Begrenzte Liquidität: Die Anteile von SCPI sind nicht so liquide wie börsennotierte Aktien. Der Verkauf der Anteile kann Zeit in Anspruch nehmen und hängt von der Nachfrage auf dem Sekundärmarkt ab.
- Verwaltungsgebühren: SCPI erheben Verwaltungsgebühren, die die Nettorendite für den Anleger verringern können.
Gesetze und Steuern
Die Einnahmen aus SCPI unterliegen der Einkommensteuer und den Sozialabgaben (17,2 % im Jahr 2024). Gemäß Artikel 15 des allgemeinen Steuergesetzbuchs unterliegen auch die bei Verkauf der Anteile realisierten Gewinne einer Besteuerung mit Abschlägen für die Haltezeit. Nach 22 Jahren Haltezeit beträgt der Abschlag auf den steuerpflichtigen Gewinn beispielsweise 100 %.
Fazit
SCPI sind eine interessante Lösung, um das Immobilienvermögen zu diversifizieren, ohne die direkte Verwaltung übernehmen zu müssen. Sie bieten Zugang zu Immobilien für moderate Beträge, mit Risikostreuung und delegierter Verwaltung. Es ist jedoch wichtig, die Mechanismen dieser Art von Investition zu verstehen und sicherzustellen, dass das Risiko mit den finanziellen Zielen in Einklang steht. Ein Finanzberater kann Ihnen helfen zu entscheiden, ob SCPI für Ihre Vermögenssituation geeignet sind.
