La fiscalità immobiliare è principalmente regolata dal Codice Generale delle Imposte, che stabilisce le norme relative ai redditi da locazione, alle plusvalenze immobiliari e all’Imposta sul Patrimonio Immobiliare (IFI).

Esistono due regimi fiscali per i redditi fondiari: il regime reale, che consente di dedurre tutte le spese effettive, e il regime micro-foncier, che applica una detrazione forfettaria del 30 % se i redditi sono inferiori a 15.000 € all'anno.

La plusvalenza immobiliare è tassata al 19 % per l'imposta sul reddito e al 17,2 % per i contributi sociali, per un totale del 36,2 %. Sono previste esenzioni, in particolare per la vendita dell'abitazione principale o dopo un lungo periodo di possesso.

Per l’imposta sul reddito, l’abbattimento è del 6% annuo tra il 6° e il 21° anno, poi del 4% il 22° anno, per una totale esenzione dopo 22 anni. Per i contributi sociali, l’esenzione è totale dopo 30 anni.

Ad esempio, per lavori di rifacimento della facciata, l’amministratore prepara un preventivo e lo sottopone all’assemblea generale. Dopo l’approvazione, supervisiona i lavori mentre i comproprietari finanziano il progetto in base alle loro quote e il consiglio ne controlla il corretto svolgimento.

L'amministratore gestisce l'amministrazione, la contabilità e la manutenzione dell'edificio. Organizza le assemblee, riscuote le spese, supervisiona i lavori e si occupa della manutenzione delle aree comuni.

La SCI facilita la gestione e la trasmissione del patrimonio, protegge i soci limitando la responsabilità ai loro conferimenti, consente di ottimizzare la fiscalità scegliendo il regime fiscale più adatto (IR o IS) e offre una gestione centralizzata degli immobili.

L'immobile deve essere nuovo, situato in una zona ammissibile (A, A bis, B1), rispettare gli standard energetici RT 2012 o BBC 2005, essere affittato come residenza principale per 6, 9 o 12 anni e rispettare i limiti di affitto e reddito.

Il dispositivo Pinel, che succede a quello Duflot, sostiene la costruzione di nuovi alloggi in cambio di un impegno locativo di 6, 9 o 12 anni, con riduzioni fiscali fino al 21%.

È regolato dall’articolo 199 novovicies del Codice Generale delle Imposte francese, che specifica le condizioni di accesso e le modalità di calcolo della riduzione fiscale.

Per un immobile da 120.000 € con 40.000 € di lavori, l’investitore può ottenere una riduzione fiscale di 28.800 € in 9 anni e un rendimento lordo del 5%.

È consigliabile scegliere comuni dinamici, ottimizzare i lavori per aumentare il valore dell’immobile e fissare un canone conforme al mercato locale.

Il dispositivo prevede una riduzione d’imposta del 12%, 18% o 21% in base alla durata dell’impegno di locazione (6, 9 o 12 anni).

L’investimento è regolato dal Codice del Patrimonio (articoli L621-1 e seguenti) e dal Codice Generale delle Imposte (articoli 156 e 199), che definiscono gli obblighi dei proprietari e i vantaggi fiscali applicabili.

Comporta complessità giuridiche, perdita di controllo per il nudo proprietario e costi iniziali per l’attuazione del regime.

Il dispositivo offre una riduzione fiscale del 12 % per 6 anni, 18 % per 9 anni e 21 % per 12 anni, calcolata sul prezzo di acquisto dell’immobile.

L’immobile deve essere vecchio, situato in un comune idoneo e prevedere lavori pari ad almeno il 25% del costo totale, con un impegno di locazione di 6, 9 o 12 anni.

Scegliere una zona ad alta domanda, adattare la durata dell’affitto ai propri obiettivi fiscali e patrimoniali, e calcolare il rendimento locativo rispettando i limiti del dispositivo.

Il consiglio assiste l'amministratore, controlla la sua gestione, verifica i conti e funge da mediatore in caso di conflitti tra i comproprietari o con l'amministratore.

Per un appartamento a Lione da 250.000 €, un impegno di 9 anni consente una riduzione fiscale di 45.000 €, ovvero 5.000 € all’anno, oltre a un rendimento lordo del 3,36 % con un affitto mensile di 700 €.

Si calcola sottraendo il prezzo di acquisto (maggiorato delle spese e lavori ammissibili) al prezzo di vendita. Le detrazioni per durata di possesso possono poi ridurre l'importo imponibile.

Il dispositivo è regolato dal Codice generale delle imposte francese agli articoli 199 novovicies per il Pinel e 199 nonvicies per il Duflot, che definiscono le condizioni e le modalità della riduzione fiscale.

Ad esempio, un immobile acquistato a 200.000 € e rivenduto a 350.000 € dopo 15 anni genera una plusvalenza lorda di 150.000 €. Dopo gli abbattimenti per durata, la plusvalenza imponibile si riduce e può anche essere annullata in alcuni casi.

Il dispositivo Scellier, in vigore dal 2009 al 2013, mirava a sostenere la costruzione di nuovi alloggi offrendo una riduzione fiscale agli investitori che si impegnavano ad affittare il bene per almeno 9 anni.

Alcuni beni sono esenti da IFI, come quelli destinati all’attività professionale principale del contribuente o gli investimenti in foreste e consorzi forestali. Sono previste riduzioni in base alla natura dell’investimento.

Il dispositivo Scellier offriva una riduzione fiscale calcolata sul prezzo di acquisto dell’immobile nuovo o in costruzione, fino al 25 % per gli investimenti effettuati tra il 2009 e il 2010.

L’IFI si applica alle persone fisiche con un patrimonio immobiliare netto superiore a 1,3 milioni di euro. Si calcola sul valore di mercato degli immobili, dedotte le passività immobiliari ammesse.

Il dispositivo Scellier ha stimolato la costruzione di oltre 300.000 abitazioni tra il 2009 e il 2012, ma ha anche suscitato critiche per costruzioni in aree con bassa domanda locativa.

Bisogna impegnarsi a conservare l’immobile, eseguire i lavori di restauro necessari e, in alcuni casi, aprire il monumento al pubblico. È inoltre obbligatorio dichiarare con precisione le spese deducibili e conservarne la documentazione.

Un investitore che ha acquistato un immobile da 200.000 € nel 2010 ha potuto beneficiare di una riduzione fiscale di 50.000 € in 9 anni, ovvero circa 5.555 € all'anno.

Il dismembramento della proprietà consiste nella divisione della piena proprietà in due diritti distinti: l’usufrutto (diritto di godere del bene e percepirne i redditi) e la nuda proprietà (diritto di disporre del bene senza goderne immediatamente).

Il dispositivo Scellier era regolato dal Codice generale delle imposte, in particolare dagli articoli 199 septvicies e seguenti.

Un genitore di 65 anni può trasferire la nuda proprietà di un immobile al figlio mantenendo l’usufrutto per continuare a percepire gli affitti. Alla morte dell’usufruttuario, il figlio ottiene la piena proprietà senza costi aggiuntivi.

Introdotto nel 2003, il dispositivo Borloo neuf mirava a incentivare l'investimento nell'immobiliare nuovo, offrendo benefici fiscali in cambio di affitti calmierati e un impegno di locazione di almeno 9 anni.

Le SCI sono disciplinate dagli articoli 1832 a 1870-1 del Codice Civile francese per la loro costituzione e funzionamento, e dal Codice Generale delle Imposte per la scelta del regime fiscale (IR o IS).

Il dispositivo Borloo nuovo offriva una deduzione fiscale del 30% sui redditi lordi da locazione, una riduzione fiscale su 9 anni e un'esenzione sulle plusvalenze dopo 15 anni di possesso.

L'IFI è disciplinato dagli articoli 964 a 983 del Codice generale delle imposte, che definiscono le modalità di calcolo, le esenzioni e gli obblighi dichiarativi.

L'immobile doveva essere nuovo o in costruzione (VEFA), situato in una zona idonea, affittato a canone calmierato a inquilini con risorse limitate, con un impegno minimo di 9 anni.

I comproprietari devono pagare le spese condominiali, rispettare il regolamento condominiale e partecipare alle assemblee generali per votare le decisioni importanti relative alla gestione dell'edificio.

Bisognava scegliere una zona con alta domanda locativa, ottimizzare il finanziamento con un mutuo e rispettare rigorosamente i limiti legali su canone e reddito.

La gestione condominiale è regolata dalla legge del 10 luglio 1965 e dal decreto del 17 marzo 1967. Questi impongono un regolamento condominiale, assemblee generali annuali e una contabilità trasparente gestita dall’amministratore.

Un investitore che ha acquistato un immobile per 250.000 € nel 2006 ha potuto beneficiare di una deduzione del 30% sui redditi da locazione, una riduzione fiscale e un'esenzione sulle plusvalenze dopo 15 anni.

La gestione dei condomini è disciplinata dalla legge del 10 luglio 1965 e dal decreto del 17 marzo 1967, che definiscono i diritti e i doveri dei comproprietari, le responsabilità dell’amministratore e le regole per la gestione delle parti comuni.

Il dispositivo Borloo nuovo era disciplinato dal Codice generale delle imposte, in particolare dagli articoli 31 e 199 septvicies.

La vendita della residenza principale è totalmente esente. Altre esenzioni si applicano a immobili di basso valore (meno di 15.000 €), vendite da parte di persone anziane con determinate risorse o prima vendita di un immobile non principale se reinvestito.

Il dispositivo Borloo antico, introdotto nel 2003, mira a incentivare l'investimento in immobili in affitto a canone moderato, offrendo detrazioni fiscali ai proprietari che affittano a famiglie a basso reddito.

Le regole sono stabilite dal Codice generale delle imposte, in particolare dagli articoli da 150 U a 150 VH, che precisano i metodi di calcolo, le detrazioni per durata e le esenzioni possibili.

L'immobile deve essere antico, situato in una zona idonea, affittato a canone calmierato a inquilini con limiti di reddito, per almeno 6 o 9 anni, prorogabili fino a 12.

Esistono due regimi fiscali per i redditi fondiari: il regime reale, che consente di dedurre tutte le spese effettive, e il regime micro-foncier, che applica una detrazione forfettaria del 30 % se i redditi sono inferiori a 15.000 € all'anno.

Il dispositivo offre una deduzione del 30 % sui redditi lordi da locazione, fino al 45 % nelle zone rurali da riqualificare, e una detrazione fiscale sui lavori di ristrutturazione che può arrivare al 70 % a certe condizioni.

L’IFI si applica alle persone fisiche con un patrimonio immobiliare netto superiore a 1,3 milioni di euro. Si calcola sul valore di mercato degli immobili, dedotte le passività immobiliari ammesse.

Scegliere zone ad alta domanda di locazione, ottimizzare i lavori di ristrutturazione per massimizzare le detrazioni fiscali e rispettare rigorosamente gli obblighi dichiarativi presso l'Anah e l'amministrazione fiscale.

La fiscalità immobiliare è principalmente regolata dal Codice Generale delle Imposte, che stabilisce le norme relative ai redditi da locazione, alle plusvalenze immobiliari e all’Imposta sul Patrimonio Immobiliare (IFI).

Un investitore che acquista un immobile antico per 150.000 € in zona B1, vi investe 30.000 € in lavori e lo affitta a 600 €/mese può beneficiare di una deduzione del 30 % sui redditi da locazione e di una detrazione fiscale sui lavori.

La plusvalenza immobiliare è tassata al 19 % per l'imposta sul reddito e al 17,2 % per i contributi sociali, per un totale del 36,2 %. Sono previste esenzioni, in particolare per la vendita dell'abitazione principale o dopo un lungo periodo di possesso.

Il dispositivo è regolato dal Codice generale delle imposte, in particolare dagli articoli 31 e 199 novovicies, che definiscono le condizioni di ammissibilità, i limiti di canone e reddito, e le modalità di detrazione e riduzione fiscale.

Alcuni beni sono esenti da IFI, come quelli destinati all’attività professionale principale del contribuente o gli investimenti in foreste e consorzi forestali. Sono previste riduzioni in base alla natura dell’investimento.

Esistono vari dispositivi: legge Pinel per immobili nuovi o ristrutturati, Denormandie per immobili antichi con lavori, Malraux per ristrutturazioni in zone storiche, Censi-Bouvard per residenze di servizio, e Monumenti Storici per edifici vincolati.

I lavori di restauro e manutenzione sono completamente deducibili dal reddito complessivo, senza tetto massimo. Inoltre, le plusvalenze sono esenti da imposte dopo 15 anni di possesso e sono previste esenzioni sui diritti di successione se l'immobile è aperto al pubblico.

Ad esempio, un investimento di 200.000 € in un appartamento nuovo idoneo al Pinel consente una riduzione fiscale di 42.000 € in 12 anni. Finanziato con un prestito, gli interessi sono deducibili dai redditi da locazione, ottimizzando così la fiscalità.

Il regime si applica a edifici o siti classificati o iscritti come monumenti storici in Francia, riconosciuti per il loro valore storico, artistico o architettonico.

I dispositivi fiscali sono regolati dal Codice Generale delle Imposte, in particolare dagli articoli 199 novovicies per la legge Pinel, 199 terdecies per il dispositivo Censi-Bouvard e 156 bis per i Monumenti Storici. Le condizioni variano a seconda del dispositivo.

Oltre agli sgravi fiscali, investire in un monumento storico consente di contribuire alla conservazione del patrimonio culturale, di beneficiare di importanti detrazioni fiscali e di agevolare la trasmissione grazie alle esenzioni dalle imposte di successione.

L'IFI si applica ai beni immobili posseduti direttamente o indirettamente, comprese le residenze principali e secondarie, gli investimenti locativi, le quote di società immobiliari (SCI, SCPI) non soggette all'imposta sulle società, nonché i diritti immobiliari come l'usufrutto o la nuda proprietà.

Permette di ottimizzare la fiscalità in caso di donazione, preservare il patrimonio e garantire redditi all’usufruttuario, assicurando al donatore un reddito fino al termine dell’usufrutto.

L'IFI si calcola sulla base del valore netto imponibile dei beni immobili al 1° gennaio dell'anno, dopo aver dedotto i debiti legati all'acquisto o al miglioramento. L'importo è poi soggetto a una scala progressiva dal 0,50 % all'1,50 % in base al valore patrimoniale.

È regolato dagli articoli 578 a 624 del Codice Civile francese e dalle disposizioni del Codice Generale delle Imposte in materia di donazioni in nuda proprietà e redditi da usufrutto.

L'IFI prevede un abbattimento del 30 % sul valore della residenza principale. I beni professionali e le quote di gruppi forestali possono essere esenti a determinate condizioni, così come alcuni boschi.

La Società Civile Immobiliare (SCI) è una società non commerciale che consente a più persone di detenere e gestire congiuntamente un patrimonio immobiliare tramite quote sociali distribuite in base ai conferimenti di ciascun socio.

La dichiarazione IFI si effettua tramite il modulo 2042-IFI insieme alla dichiarazione dei redditi. Devono essere indicati il valore degli immobili, i debiti deducibili e le eventuali esenzioni o abbattimenti.

La SCI comporta formalità amministrative complesse, costi di costituzione (notaio, registrazione, annuncio legale) e una responsabilità solidale dei soci in caso di debiti societari.

Tra le strategie vi sono la donazione con nuda proprietà, l'utilizzo dei beni per attività professionale per ottenere l'esenzione, o il finanziamento tramite prestito per dedurre i debiti dalla base imponibile.

Una famiglia costituisce una SCI per gestire diversi appartamenti in affitto. I canoni sono percepiti dalla SCI, le spese sono condivise e le quote sociali consentono un trasferimento progressivo del patrimonio agli eredi.

Il dispositivo Denormandie è un incentivo fiscale volto a favorire la riqualificazione di immobili antichi in alcune aree, in cambio di un impegno di locazione.