Il dispositivo Denormandie è un incentivo fiscale volto a favorire la riqualificazione di immobili antichi in alcune aree, in cambio di un impegno di locazione.

L’immobile deve essere vecchio, situato in un comune idoneo e prevedere lavori pari ad almeno il 25% del costo totale, con un impegno di locazione di 6, 9 o 12 anni.

Il dispositivo prevede una riduzione d’imposta del 12%, 18% o 21% in base alla durata dell’impegno di locazione (6, 9 o 12 anni).

È consigliabile scegliere comuni dinamici, ottimizzare i lavori per aumentare il valore dell’immobile e fissare un canone conforme al mercato locale.

Per un immobile da 120.000 € con 40.000 € di lavori, l’investitore può ottenere una riduzione fiscale di 28.800 € in 9 anni e un rendimento lordo del 5%.

È regolato dall’articolo 199 novovicies del Codice Generale delle Imposte francese, che specifica le condizioni di accesso e le modalità di calcolo della riduzione fiscale.

Il dispositivo Pinel, che succede a quello Duflot, sostiene la costruzione di nuovi alloggi in cambio di un impegno locativo di 6, 9 o 12 anni, con riduzioni fiscali fino al 21%.

L'immobile deve essere nuovo, situato in una zona ammissibile (A, A bis, B1), rispettare gli standard energetici RT 2012 o BBC 2005, essere affittato come residenza principale per 6, 9 o 12 anni e rispettare i limiti di affitto e reddito.

Il dispositivo offre una riduzione fiscale del 12 % per 6 anni, 18 % per 9 anni e 21 % per 12 anni, calcolata sul prezzo di acquisto dell’immobile.

Scegliere una zona ad alta domanda, adattare la durata dell’affitto ai propri obiettivi fiscali e patrimoniali, e calcolare il rendimento locativo rispettando i limiti del dispositivo.

Per un appartamento a Lione da 250.000 €, un impegno di 9 anni consente una riduzione fiscale di 45.000 €, ovvero 5.000 € all’anno, oltre a un rendimento lordo del 3,36 % con un affitto mensile di 700 €.

Il dispositivo è regolato dal Codice generale delle imposte francese agli articoli 199 novovicies per il Pinel e 199 nonvicies per il Duflot, che definiscono le condizioni e le modalità della riduzione fiscale.

Il dispositivo Scellier, in vigore dal 2009 al 2013, mirava a sostenere la costruzione di nuovi alloggi offrendo una riduzione fiscale agli investitori che si impegnavano ad affittare il bene per almeno 9 anni.

Il dispositivo Scellier offriva una riduzione fiscale calcolata sul prezzo di acquisto dell’immobile nuovo o in costruzione, fino al 25 % per gli investimenti effettuati tra il 2009 e il 2010.

Il dispositivo Scellier ha stimolato la costruzione di oltre 300.000 abitazioni tra il 2009 e il 2012, ma ha anche suscitato critiche per costruzioni in aree con bassa domanda locativa.

Un investitore che ha acquistato un immobile da 200.000 € nel 2010 ha potuto beneficiare di una riduzione fiscale di 50.000 € in 9 anni, ovvero circa 5.555 € all'anno.

Il dispositivo Scellier era regolato dal Codice generale delle imposte, in particolare dagli articoli 199 septvicies e seguenti.

Introdotto nel 2003, il dispositivo Borloo neuf mirava a incentivare l'investimento nell'immobiliare nuovo, offrendo benefici fiscali in cambio di affitti calmierati e un impegno di locazione di almeno 9 anni.

Il dispositivo Borloo nuovo offriva una deduzione fiscale del 30% sui redditi lordi da locazione, una riduzione fiscale su 9 anni e un'esenzione sulle plusvalenze dopo 15 anni di possesso.

L'immobile doveva essere nuovo o in costruzione (VEFA), situato in una zona idonea, affittato a canone calmierato a inquilini con risorse limitate, con un impegno minimo di 9 anni.

Bisognava scegliere una zona con alta domanda locativa, ottimizzare il finanziamento con un mutuo e rispettare rigorosamente i limiti legali su canone e reddito.

Il dispositivo Borloo nuovo era disciplinato dal Codice generale delle imposte, in particolare dagli articoli 31 e 199 septvicies.

Il dispositivo Borloo antico, introdotto nel 2003, mira a incentivare l'investimento in immobili in affitto a canone moderato, offrendo detrazioni fiscali ai proprietari che affittano a famiglie a basso reddito.

L'immobile deve essere antico, situato in una zona idonea, affittato a canone calmierato a inquilini con limiti di reddito, per almeno 6 o 9 anni, prorogabili fino a 12.

Il dispositivo offre una deduzione del 30 % sui redditi lordi da locazione, fino al 45 % nelle zone rurali da riqualificare, e una detrazione fiscale sui lavori di ristrutturazione che può arrivare al 70 % a certe condizioni.

Scegliere zone ad alta domanda di locazione, ottimizzare i lavori di ristrutturazione per massimizzare le detrazioni fiscali e rispettare rigorosamente gli obblighi dichiarativi presso l'Anah e l'amministrazione fiscale.

Un investitore che acquista un immobile antico per 150.000 € in zona B1, vi investe 30.000 € in lavori e lo affitta a 600 €/mese può beneficiare di una deduzione del 30 % sui redditi da locazione e di una detrazione fiscale sui lavori.

Il dispositivo è regolato dal Codice generale delle imposte, in particolare dagli articoli 31 e 199 novovicies, che definiscono le condizioni di ammissibilità, i limiti di canone e reddito, e le modalità di detrazione e riduzione fiscale.

Esistono vari dispositivi: legge Pinel per immobili nuovi o ristrutturati, Denormandie per immobili antichi con lavori, Malraux per ristrutturazioni in zone storiche, Censi-Bouvard per residenze di servizio, e Monumenti Storici per edifici vincolati.

Si consiglia di scegliere attentamente la posizione, ottimizzare il finanziamento con la leva finanziaria, gestire efficacemente l'affitto, effettuare lavori di ristrutturazione per aumentare il valore locativo e ridurre le imposte, e considerare la fiscalità locale per calcolare la redditività.

Ad esempio, un investimento di 200.000 € in un appartamento nuovo idoneo al Pinel consente una riduzione fiscale di 42.000 € in 12 anni. Finanziato con un prestito, gli interessi sono deducibili dai redditi da locazione, ottimizzando così la fiscalità.

I dispositivi fiscali sono regolati dal Codice Generale delle Imposte, in particolare dagli articoli 199 novovicies per la legge Pinel, 199 terdecies per il dispositivo Censi-Bouvard e 156 bis per i Monumenti Storici. Le condizioni variano a seconda del dispositivo.

L'IFI si applica ai beni immobili posseduti direttamente o indirettamente, comprese le residenze principali e secondarie, gli investimenti locativi, le quote di società immobiliari (SCI, SCPI) non soggette all'imposta sulle società, nonché i diritti immobiliari come l'usufrutto o la nuda proprietà.

L'IFI si calcola sulla base del valore netto imponibile dei beni immobili al 1° gennaio dell'anno, dopo aver dedotto i debiti legati all'acquisto o al miglioramento. L'importo è poi soggetto a una scala progressiva dal 0,50 % all'1,50 % in base al valore patrimoniale.

L'IFI prevede un abbattimento del 30 % sul valore della residenza principale. I beni professionali e le quote di gruppi forestali possono essere esenti a determinate condizioni, così come alcuni boschi.

La dichiarazione IFI si effettua tramite il modulo 2042-IFI insieme alla dichiarazione dei redditi. Devono essere indicati il valore degli immobili, i debiti deducibili e le eventuali esenzioni o abbattimenti.

Tra le strategie vi sono la donazione con nuda proprietà, l'utilizzo dei beni per attività professionale per ottenere l'esenzione, o il finanziamento tramite prestito per dedurre i debiti dalla base imponibile.

L'IFI è disciplinato dagli articoli 964 a 983 del Codice generale delle imposte, che definiscono le modalità di calcolo, le esenzioni e gli obblighi dichiarativi.

L'amministratore gestisce l'amministrazione, la contabilità e la manutenzione dell'edificio. Organizza le assemblee, riscuote le spese, supervisiona i lavori e si occupa della manutenzione delle aree comuni.

I comproprietari devono pagare le spese condominiali, rispettare il regolamento condominiale e partecipare alle assemblee generali per votare le decisioni importanti relative alla gestione dell'edificio.

Il consiglio assiste l'amministratore, controlla la sua gestione, verifica i conti e funge da mediatore in caso di conflitti tra i comproprietari o con l'amministratore.

La gestione condominiale è regolata dalla legge del 10 luglio 1965 e dal decreto del 17 marzo 1967. Questi impongono un regolamento condominiale, assemblee generali annuali e una contabilità trasparente gestita dall’amministratore.

Ad esempio, per lavori di rifacimento della facciata, l’amministratore prepara un preventivo e lo sottopone all’assemblea generale. Dopo l’approvazione, supervisiona i lavori mentre i comproprietari finanziano il progetto in base alle loro quote e il consiglio ne controlla il corretto svolgimento.

La gestione dei condomini è disciplinata dalla legge del 10 luglio 1965 e dal decreto del 17 marzo 1967, che definiscono i diritti e i doveri dei comproprietari, le responsabilità dell’amministratore e le regole per la gestione delle parti comuni.

Si calcola sottraendo il prezzo di acquisto (maggiorato delle spese e lavori ammissibili) al prezzo di vendita. Le detrazioni per durata di possesso possono poi ridurre l'importo imponibile.

La vendita della residenza principale è totalmente esente. Altre esenzioni si applicano a immobili di basso valore (meno di 15.000 €), vendite da parte di persone anziane con determinate risorse o prima vendita di un immobile non principale se reinvestito.

Per l’imposta sul reddito, l’abbattimento è del 6% annuo tra il 6° e il 21° anno, poi del 4% il 22° anno, per una totale esenzione dopo 22 anni. Per i contributi sociali, l’esenzione è totale dopo 30 anni.

Le regole sono stabilite dal Codice generale delle imposte, in particolare dagli articoli da 150 U a 150 VH, che precisano i metodi di calcolo, le detrazioni per durata e le esenzioni possibili.

Ad esempio, un immobile acquistato a 200.000 € e rivenduto a 350.000 € dopo 15 anni genera una plusvalenza lorda di 150.000 €. Dopo gli abbattimenti per durata, la plusvalenza imponibile si riduce e può anche essere annullata in alcuni casi.

Esistono due regimi fiscali per i redditi fondiari: il regime reale, che consente di dedurre tutte le spese effettive, e il regime micro-foncier, che applica una detrazione forfettaria del 30 % se i redditi sono inferiori a 15.000 € all'anno.

La plusvalenza immobiliare è tassata al 19 % per l'imposta sul reddito e al 17,2 % per i contributi sociali, per un totale del 36,2 %. Sono previste esenzioni, in particolare per la vendita dell'abitazione principale o dopo un lungo periodo di possesso.

L’IFI si applica alle persone fisiche con un patrimonio immobiliare netto superiore a 1,3 milioni di euro. Si calcola sul valore di mercato degli immobili, dedotte le passività immobiliari ammesse.

Alcuni beni sono esenti da IFI, come quelli destinati all’attività professionale principale del contribuente o gli investimenti in foreste e consorzi forestali. Sono previste riduzioni in base alla natura dell’investimento.

La fiscalità immobiliare è principalmente regolata dal Codice Generale delle Imposte, che stabilisce le norme relative ai redditi da locazione, alle plusvalenze immobiliari e all’Imposta sul Patrimonio Immobiliare (IFI).

Esistono due regimi fiscali per i redditi fondiari: il regime reale, che consente di dedurre tutte le spese effettive, e il regime micro-foncier, che applica una detrazione forfettaria del 30 % se i redditi sono inferiori a 15.000 € all'anno.

La plusvalenza immobiliare è tassata al 19 % per l'imposta sul reddito e al 17,2 % per i contributi sociali, per un totale del 36,2 %. Sono previste esenzioni, in particolare per la vendita dell'abitazione principale o dopo un lungo periodo di possesso.

L’IFI si applica alle persone fisiche con un patrimonio immobiliare netto superiore a 1,3 milioni di euro. Si calcola sul valore di mercato degli immobili, dedotte le passività immobiliari ammesse.

Alcuni beni sono esenti da IFI, come quelli destinati all’attività professionale principale del contribuente o gli investimenti in foreste e consorzi forestali. Sono previste riduzioni in base alla natura dell’investimento.

La fiscalità immobiliare è principalmente regolata dal Codice Generale delle Imposte, che stabilisce le norme relative ai redditi da locazione, alle plusvalenze immobiliari e all’Imposta sul Patrimonio Immobiliare (IFI).

I lavori di restauro e manutenzione sono completamente deducibili dal reddito complessivo, senza tetto massimo. Inoltre, le plusvalenze sono esenti da imposte dopo 15 anni di possesso e sono previste esenzioni sui diritti di successione se l'immobile è aperto al pubblico.

Bisogna impegnarsi a conservare l’immobile, eseguire i lavori di restauro necessari e, in alcuni casi, aprire il monumento al pubblico. È inoltre obbligatorio dichiarare con precisione le spese deducibili e conservarne la documentazione.

Il regime si applica a edifici o siti classificati o iscritti come monumenti storici in Francia, riconosciuti per il loro valore storico, artistico o architettonico.

L’investimento è regolato dal Codice del Patrimonio (articoli L621-1 e seguenti) e dal Codice Generale delle Imposte (articoli 156 e 199), che definiscono gli obblighi dei proprietari e i vantaggi fiscali applicabili.

Oltre agli sgravi fiscali, investire in un monumento storico consente di contribuire alla conservazione del patrimonio culturale, di beneficiare di importanti detrazioni fiscali e di agevolare la trasmissione grazie alle esenzioni dalle imposte di successione.

Il dismembramento della proprietà consiste nella divisione della piena proprietà in due diritti distinti: l’usufrutto (diritto di godere del bene e percepirne i redditi) e la nuda proprietà (diritto di disporre del bene senza goderne immediatamente).

Permette di ottimizzare la fiscalità in caso di donazione, preservare il patrimonio e garantire redditi all’usufruttuario, assicurando al donatore un reddito fino al termine dell’usufrutto.

Comporta complessità giuridiche, perdita di controllo per il nudo proprietario e costi iniziali per l’attuazione del regime.

È regolato dagli articoli 578 a 624 del Codice Civile francese e dalle disposizioni del Codice Generale delle Imposte in materia di donazioni in nuda proprietà e redditi da usufrutto.

Un genitore di 65 anni può trasferire la nuda proprietà di un immobile al figlio mantenendo l’usufrutto per continuare a percepire gli affitti. Alla morte dell’usufruttuario, il figlio ottiene la piena proprietà senza costi aggiuntivi.

La Società Civile Immobiliare (SCI) è una società non commerciale che consente a più persone di detenere e gestire congiuntamente un patrimonio immobiliare tramite quote sociali distribuite in base ai conferimenti di ciascun socio.

La SCI facilita la gestione e la trasmissione del patrimonio, protegge i soci limitando la responsabilità ai loro conferimenti, consente di ottimizzare la fiscalità scegliendo il regime fiscale più adatto (IR o IS) e offre una gestione centralizzata degli immobili.

La SCI comporta formalità amministrative complesse, costi di costituzione (notaio, registrazione, annuncio legale) e una responsabilità solidale dei soci in caso di debiti societari.

Le SCI sono disciplinate dagli articoli 1832 a 1870-1 del Codice Civile francese per la loro costituzione e funzionamento, e dal Codice Generale delle Imposte per la scelta del regime fiscale (IR o IS).

Una famiglia costituisce una SCI per gestire diversi appartamenti in affitto. I canoni sono percepiti dalla SCI, le spese sono condivise e le quote sociali consentono un trasferimento progressivo del patrimonio agli eredi.