Vermögensübertragung: Wie das Gesetz „Familienhaus 2025“ die Bedingungen verändert

Zusammenfassung: Das sogenannte Gesetz „Familienhaus 2025“, das im Februar 2025 verabschiedet wurde, führt neue Regelungen ein, um die generationsübergreifende Übertragung von älteren Immobilien (insbesondere zu Wohnzwecken) zu erleichtern. Dieser Artikel erläutert, wie die verlängerte 100%ige Steuerbefreiung auf den Veräußerungsgewinn bei Hauptwohnsitzen, das vereinfachte Nießbrauchsmodell bei Erbschaften und die Vorteile für Senioren dazu beitragen, das Familienheim zu erhalten. Juristische Ratschläge und konkrete Zahlenbeispiele illustrieren die besten Strategien je nach Familiensituation.

1. Die Herausforderungen der Vermögensübertragung im Jahr 2025

Die Übertragung von Familienimmobilien bleibt für viele französische Familien ein zentrales Anliegen. Bislang erschwerten die Besteuerung von Veräußerungsgewinnen und die Komplexität des Nießbrauchs die Erhaltung und Weitergabe von „Familienhäusern“, insbesondere bei Erbschaften oder Schenkungen. Das Gesetz „Familienhaus 2025“ will diesen Herausforderungen mit neuen Maßnahmen zur Sicherung des Immobilienerbes begegnen.

2. 100%ige Steuerbefreiung auf Veräußerungsgewinne: Ein einmaliger Steuervorteil

Die Hauptmaßnahme des Gesetzes ist die Verlängerung und Ausweitung des 100%igen Steuerfreibetrags auf Veräußerungsgewinne beim Verkauf eines Hauptwohnsitzes im Rahmen einer generationsübergreifenden Übertragung.

• Bedingungen: Die Übertragung muss eine Immobilie betreffen, die länger als fünf Jahre gehalten wurde, und zugunsten direkter Nachkommen (Kinder, Enkel) erfolgen.
• Begünstigte: Erben oder Beschenkte, die die Immobilie innerhalb von zwei Jahren nach der Übertragung verkaufen.
• Effekt: Vollständige Abschaffung der Steuer auf den Veräußerungsgewinn, sodass die Vermögensstrategie flexibel an Familienbedürfnisse angepasst werden kann.

Zahlenbeispiel: Ein Ehepaar verkauft ein Familienhaus, das vor 20 Jahren für 200.000 € erworben und nun für 600.000 € verkauft wird. Früher hätte der steuerpflichtige Gewinn (400.000 €) etwa 95.000 € Steuern und Sozialabgaben ausgelöst. Dank des Freibetrags fällt nun bei Übertragung oder Verkauf keine Steuer auf den Veräußerungsgewinn mehr an.

3. Vereinfachter Nießbrauch bei Erbschaften

Das Gesetz führt zudem ein vereinfachtes Nießbrauchsmodell ein, das die Verwaltung von Immobilien bei Erbschaften erleichtert:

• Automatischer Nießbrauch: Eltern oder Senioren behalten den Nießbrauch ohne komplizierte Formalitäten und können die Immobilie bewohnen oder vermieten.
• Bloßes Eigentum: Die Kinder erben das bloße Eigentum, was die schrittweise Übertragung des Vermögens begünstigt.
• Administrative Vereinfachung: Die Übertragungsformalitäten werden reduziert, wodurch Notarkosten und familiäre Streitigkeiten minimiert werden.

Tipp: Der Nießbrauch kann je nach Alter der Nutznießer und Wert der Immobilie optimal gestaltet werden. Eine individuelle rechtliche Beratung ist ratsam, um die vorteilhafteste Lösung zu wählen.

4. Schutz der Senioren und Verbleib im Familienheim

Der Erhalt des Familienheims durch Senioren ist ein zentraler Punkt der Reform:

• Gestärkte Rechte: Senioren können in ihrer Hauptwohnung bleiben, ohne eine Verdrängung befürchten zu müssen – auch bei vorweggenommener Übertragung.
• Spezielle Hilfen: Teilweise oder vollständige Befreiung von der Grundsteuer für über 70-Jährige sowie Förderprogramme für energetische Sanierung.
• Bedarfsvorausschau: Möglichkeit, die übertragene Immobilie steuerbegünstigt zu vermieten, um Pflege oder Wohnungsanpassungen zu finanzieren.

5. Juristische Ratschläge und passende Vermögensstrategien

Das Gesetz „Familienhaus 2025“ bietet günstige Rahmenbedingungen, doch jede Familiensituation erfordert eine maßgeschneiderte Analyse. Hier einige Empfehlungen:

• Konsultieren Sie einen Notar oder Vermögensberater, um Vorteile von Schenkungsteilung oder Übertragung in vollem Eigentum versus Nießbrauch zu prüfen.
• Überprüfen Sie die Besitzdauer und planen Sie die Übertragung, um den Freibetrag auf den Veräußerungsgewinn optimal zu nutzen.
• Denkbar ist die Gründung einer Familien-SCI, um die kollektive Verwaltung und schrittweise Übertragung des Immobilienvermögens zu organisieren.

Beispiel: In einer Patchworkfamilie ermöglicht die SCI eine gerechte Aufteilung von Nießbrauch und bloßem Eigentum unter den Erben und sichert zugleich den Verbleib des überlebenden Ehepartners im Haus.

Fazit

Das Gesetz „Familienhaus 2025“ stellt einen bedeutenden Fortschritt für die Übertragung von Immobilienvermögen dar. Mit seinen steuerlichen Anreizen, der Vereinfachung des Nießbrauchs und dem gestärkten Schutz der Senioren eröffnet es neue Möglichkeiten, das Familienvermögen zu bewahren und aufzuwerten. Um die Vorteile optimal zu nutzen, empfiehlt sich die Unterstützung durch Rechts- und Vermögensfachleute, die die beste Strategie für jede Familiensituation entwickeln können.