Abzug von Ausgaben für Mieteinnahmen: Was Sie wissen müssen

Mieteinnahmen, das heißt Einnahmen aus der Vermietung von Immobilien, unterliegen der Einkommensteuer. Eigentümer können jedoch ihre steuerpflichtige Basis reduzieren, indem sie eine Reihe von Ausgaben abziehen. Der Abzug von Ausgaben ist daher ein wichtiger Hebel, um die Steuerbelastung von Mieteinnahmen zu optimieren. Dieser Artikel erläutert die wichtigsten abzugsfähigen Ausgaben, die zu beachtenden Bedingungen und Strategien, um die steuerlichen Vorteile zu maximieren.

Die wichtigsten abzugsfähigen Ausgaben

Verschiedene Arten von Ausgaben können von den Mieteinnahmen abgezogen werden, unter bestimmten Bedingungen:

• Zinsen für Darlehen: Die Zinsen von Darlehen, die für den Erwerb, die Erhaltung oder die Verbesserung einer Immobilie aufgenommen wurden, sind abzugsfähig. Dazu gehören Darlehenszinsen, Bearbeitungsgebühren und mit diesen Darlehen verbundene Versicherungen.
• Wartungs-, Reparatur- und Verbesserungsarbeiten: Für die Instandhaltung und Reparatur des Eigentums getätigte Ausgaben sind abzugsfähig, sofern sie keine wesentliche Verbesserung des Eigentums darstellen. Verbesserungsarbeiten sind ebenfalls abzugsfähig, wenn sie die Struktur oder Konsistenz des Eigentums nicht verändern.
• Versicherungsprämien: Versicherungsprämien gegen Mietrisiken (Brand, Wasserschaden usw.) sind abzugsfähig, ebenso wie Versicherungen für Darlehen im Zusammenhang mit Immobilienkrediten.
• Eigentümergemeinschaftskosten: Vom Eigentümer gezahlte Gemeinschaftskosten sind abzugsfähig, mit Ausnahme der vom Mieter zurückzufordernden Ausgaben.
• Verwaltungs- und Verwaltungskosten: Verwaltungskosten, ob durch eine Agentur oder vom Eigentümer selbst durchgeführt, sind abzugsfähig. Dazu gehören Verwaltungshonorare, Gerichtskosten für die Erstellung von Mietverträgen und Gerichtskosten.
• Grundsteuern: Die Grundsteuer und Nebenkosten wie die Müllabfuhrsteuer sind von den Mieteinnahmen abzugsfähig.

Bedingungen für den Abzug von Ausgaben

Damit Ausgaben abzugsfähig sind, müssen mehrere Bedingungen erfüllt sein:

• Ausgaben müssen im Interesse des Eigentums getätigt werden: Die Ausgaben müssen direkt mit der Erhaltung, dem Erwerb oder der Verbesserung der Immobilie verbunden sein.
• Ausgaben müssen tatsächlich bezahlt werden: Nur Ausgaben, die im Steuerjahr bezahlt wurden, können abgezogen werden, auch wenn sie sich auf frühere oder spätere Zeiträume beziehen.
• Ausgaben müssen nachgewiesen werden: Der Eigentümer muss alle Belege für getätigte Ausgaben (Rechnungen, Kontoauszüge, Versicherungsverträge) aufbewahren, um sie im Falle einer Steuerprüfung vorlegen zu können.

Anwendbare Steuervorschriften

Der Abzug von Ausgaben gilt hauptsächlich unter dem realen Regime, das für Eigentümer obligatorisch ist, die mehr als 15.000 € jährliche Mieteinnahmen erzielen. Dieses Regime ermöglicht es, alle tatsächlichen Ausgaben abzuziehen. Für Eigentümer mit weniger als 15.000 € Mieteinnahmen gilt standardmäßig das Mikro-Foncier-Regime mit einem pauschalen Abzug von 30 % auf die Bruttoeinnahmen, ohne Möglichkeit, tatsächliche Ausgaben abzuziehen.

Konkrete Beispiele

Angenommen, ein Eigentümer erhält 20.000 € Jahresmieteinnahmen für eine Immobilie. Er hat 5.000 € Darlehenszinsen, 3.000 € Reparaturarbeiten und 1.000 € Versicherungsprämien bezahlt. Unter dem realen Regime kann er 9.000 € Ausgaben abziehen und damit seine steuerpflichtige Basis auf 11.000 € reduzieren. Bei Wahl des Mikro-Foncier-Regimes würde er einen Abzug von 30 % erhalten, also 6.000 €, was eine steuerpflichtige Basis von 14.000 € ergibt.

Gesetzestexte zur Abzug von Ausgaben

Der Abzug von Ausgaben für Mieteinnahmen unterliegt dem allgemeinen Steuergesetzbuch, insbesondere den Artikeln 31 bis 41. Diese Artikel legen die Bedingungen für die Abzugsfähigkeit von Ausgaben, die Kategorien abzugsfähiger Ausgaben und die Deklarationspflichten der Eigentümer fest. Es ist wichtig, diese Bestimmungen einzuhalten, um etwaige steuerliche Korrekturen zu vermeiden.

Fazit

Der Abzug von Ausgaben ist ein Schlüsselelement zur Optimierung der Steuerbelastung von Mieteinnahmen. Indem sie die abzugsfähigen Ausgaben und die zu beachtenden Bedingungen verstehen, können Eigentümer ihre steuerpflichtige Basis reduzieren und ihre steuerlichen Vorteile maximieren. Es wird empfohlen, einen Steuerberater zu konsultieren, um sicherzustellen, dass alle Ausgaben korrekt deklariert und abgezogen werden, um die Steuerlast zu minimieren und gleichzeitig den gesetzlichen Verpflichtungen nachzukommen.