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Para estudiar su capacidad de endeudamiento con la prima de seguro incluida, parta del importe que piensa dedicar cada mes al nuevo préstamo, seguro incluido. Reúna también las cuotas mensuales de sus créditos en curso y las primas de seguro vinculadas a ellos. Así podrá preparar una estimación que contrastar con su presupuesto y las propuestas de los bancos.
Esta estimación sirve para preparar su proyecto: el banco también evalúa su solvencia a partir de sus ingresos, ahorros, gastos y deudas. Si acepta su solicitud, le presenta una oferta de préstamo.
Reunir los elementos del presupuesto mensual
Empiece por anotar sus ingresos mensuales, después los pagos mensuales de todos sus créditos y las primas mensuales de los seguros vinculados a estos créditos. La tasa de endeudamiento relaciona estos pagos y primas con los ingresos mensuales.
Para el proyecto previsto, anote también la cuota mensual deseada, el tipo de interés del crédito, el tipo de interés del seguro del prestatario y el plazo deseado del préstamo. Estos elementos se incluyen en la estimación de la capacidad de endeudamiento.
Mantenga una visión de conjunto de sus gastos de vivienda: pagos del crédito hipotecario, prima del seguro del prestatario, gastos de comunidad, consumos de electricidad y calefacción e impuesto sobre bienes inmuebles. Reunirlos le ayuda a revisar su presupuesto más allá de la sola cuota del futuro préstamo.
¿Dónde incluir la prima de seguro?
En su tabla, distinga entre el pago del crédito y la prima del seguro del prestatario y, después, examine conjuntamente su importe mensual. Service Public define la cuota mensual del préstamo hipotecario como el importe que se debe abonar cada mes para devolver el préstamo y pagar la prima mensual de su seguro del prestatario.
Si ya tiene créditos, anote para cada uno el pago y la prima de seguro correspondientes. Añada después los importes previstos para el nuevo préstamo a fin de preparar su análisis de la tasa de endeudamiento. El banco debe comprobar que su tasa de endeudamiento no sea superior al 35 %: corresponde a la proporción que representa el conjunto de sus cuotas mensuales de créditos y seguros de crédito respecto a sus ingresos mensuales.
Para su presupuesto de devolución de créditos, esta comprobación es una referencia que debe distinguirse del examen completo del expediente. El banco tiene en cuenta su situación financiera para evaluar su solvencia.
Prever también el coste global del proyecto
La capacidad de pago y el importe que se debe financiar responden a dos preguntas distintas. Para calcular este último, sume el precio de la vivienda o el coste de la construcción, así como los gastos aplicables a su operación: garantía del prestamista, gastos notariales y gastos de tramitación del préstamo y del seguro del prestatario, por ejemplo.
Según el proyecto, pueden añadirse otras partidas, como los gastos de apertura de una cuenta en caso de una nueva domiciliación de los ingresos o los honorarios de un intermediario o de un agente inmobiliario. Separe estos costes de su relación de pagos y primas mensuales para mantener una visión clara de ambos presupuestos.
Revise también sus ahorros. Puede utilizar la totalidad o una parte para financiar una parte del proyecto: esa suma constituye entonces su aportación personal.
Examinar el seguro y comparar las ofertas
El banco puede exigir un seguro del prestatario y fijar los riesgos que deben estar cubiertos. No obstante, puede elegir su aseguradora en las condiciones previstas por el banco. El seguro del préstamo puede cubrir, entre otros riesgos, el fallecimiento, la invalidez o la pérdida de empleo.
Para comparar las propuestas, examine la tasa anual efectiva global, o TAEG, en lugar de fijarse únicamente en el tipo de interés. Para un mismo importe prestado, la TAEG permite comparar el coste total de las ofertas; tiene en cuenta, entre otros elementos, el coste del seguro del prestatario, los gastos de tramitación y el coste de las garantías.
La ficha europea de información normalizada presenta las principales características y las condiciones de devolución del crédito propuesto. Su presentación facilita la comparación de las ofertas y el análisis de su impacto. Para un préstamo a tipo fijo, el calendario de pagos de la oferta detalla, para cada cuota mensual, la parte destinada al capital y la destinada a los intereses.
De la estimación a la decisión
Utilice su relación para preparar una estimación y, después, compruebe los importes y las condiciones de las propuestas recibidas. Una simulación sirve para explorar su presupuesto; después, dedique tiempo a leer los documentos antes de decidir. Si el banco acepta su solicitud, le presenta una oferta de préstamo que también puede optar por rechazar.