Immobilienvermögensteuer (IFI): Was Sie wissen müssen

Die Immobilienvermögensteuer (IFI) wurde 2018 eingeführt, um die alte Solidaritätsvermögensteuer (ISF) zu ersetzen. Diese Steuer betrifft Immobilienvermögen, deren steuerpflichtiger Nettowert am 1. Januar jedes Jahres über 1,3 Millionen Euro liegt. Dieser Artikel untersucht die von der IFI betroffenen Vermögenswerte, die Berechnungsmethoden sowie Strategien zur Optimierung dieser Steuer.

Welche Vermögenswerte sind von der IFI betroffen?

Die IFI gilt für alle direkt oder indirekt vom Steuerzahler gehaltenen Immobilien sowie für bestimmte Immobilienrechte:

• Bebaute und unbebaute Immobilien: Dazu gehören Hauptwohnsitze, Zweitwohnsitze, Mietinvestitionen, Grundstücke usw.
• Anteile an Immobiliengesellschaften: Anteile an Gesellschaften wie SCI (Sociétés Civiles Immobilières) oder SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sind ebenfalls betroffen, sofern diese Gesellschaften nicht der Körperschaftsteuer unterliegen.
• Immobilienrechte: Nutzungsrechte, Eigentumsrechte oder Genussrechte sowie Immobilien-Leasingverträge fallen unter die IFI.

Berechnung der IFI

Die Berechnung der IFI erfolgt auf der Grundlage des Nettoverkehrswerts der Immobilien am 1. Januar des Steuerjahres, abzüglich bestimmter Schulden. Die Hauptbestandteile der Berechnung sind:

• Bewertung der Vermögenswerte: Die Vermögenswerte müssen zum Marktwert am 1. Januar des Steuerjahres bewertet werden. Bei Schwierigkeiten bei der Bewertung kann auf vergleichbare Transaktionen verwiesen oder ein Gutachten eingeholt werden.
• Schuldenabzug: Abzugsfähige Schulden umfassen insbesondere Darlehen, die für den Erwerb, die Aufbewahrung oder die Verbesserung von Immobilien aufgenommen wurden, sowie Ausgaben im Zusammenhang mit Bau oder größeren Arbeiten.
• Berechnung des steuerpflichtigen Nettowerts: Nach Abzug der Schulden unterliegt der steuerpflichtige Nettowert einem progressiven Tarif von 0,50 % bis 1,50 %, abhängig vom Wert des Immobilienvermögens.

Befreiungen und Abschläge

Mehrere Befreiungen und Abschläge sind im Rahmen der IFI vorgesehen:

• Abzug von 30 % für den Hauptwohnsitz: Der Wert des Hauptwohnsitzes profitiert von einem pauschalen Abschlag von 30 %, der die steuerpflichtige Basis reduziert.
• Geschäftsvermögen: Immobilien, die für die berufliche Tätigkeit des Steuerzahlers genutzt werden, sind unter bestimmten Bedingungen von der IFI befreit.
• Befreiung für Wälder und Waldbeteiligungen: Unter bestimmten Bedingungen können diese Vermögenswerte teilweise oder vollständig befreit werden.

Erklärungspflichten

Die IFI-Erklärung muss gleichzeitig mit der jährlichen Einkommenssteuererklärung über das Formular 2042-IFI abgegeben werden. Die Steuerzahler müssen den Wert ihrer Immobilien und abzugsfähigen Schulden sowie die geltenden Abschläge oder Befreiungen angeben.

Optimierungsstrategien der IFI

Mehrere Strategien können angewendet werden, um die IFI zu optimieren:

• Schenkung mit Vorbehalt des Nießbrauchs: Die Schenkung von Eigentum in Nudaigentum ermöglicht es, den steuerpflichtigen Wert der IFI zu reduzieren, da nur das Nudaigentum besteuert wird, während der Nießbraucher nichts zahlt.
• Investition in geschäftliche Vermögenswerte: Durch die Zuweisung bestimmter Immobilien für die berufliche Tätigkeit ist es möglich, diese von der IFI zu befreien.
• Finanzierung durch Kredite: Die Inanspruchnahme von Verschuldung zur Finanzierung von Immobilieninvestitionen ermöglicht es, die Kredite vom steuerpflichtigen Wert abzuziehen.

Konkrete Beispiele

Angenommen, ein Steuerzahler besitzt ein Immobilienvermögen im Wert von 2 Millionen Euro, darunter ein Hauptwohnsitz im Wert von 1 Million Euro und weitere Immobilien. Nach Anwendung des 30%igen Abschlags auf den Hauptwohnsitz (300.000 €) beträgt der steuerpflichtige Wert 1,7 Millionen Euro. Wenn dieser Steuerzahler abzugsfähige Schulden in Höhe von 200.000 € hat, wird der steuerpflichtige Nettowert auf 1,5 Millionen Euro reduziert. Die IFI wird dann auf dieser Basis berechnet.

Gesetzestexte, die die IFI regeln

Die Immobilienvermögensteuer wird durch den allgemeinen Steuergesetzbuch geregelt, insbesondere die Artikel 964 bis 983. Diese Artikel legen die Berechnungsmethoden, mögliche Befreiungen und Erklärungspflichten fest. Die Steuerzahler müssen auch die spezifischen Bewertungsregeln für Vermögenswerte und den Schuldenabzug beachten.

Fazit

Die Immobilienvermögensteuer (IFI) ist eine komplexe Steuer, die ein gutes Verständnis der Steuervorschriften und Optimierungsstrategien erfordert. Durch eine korrekte Bewertung der Immobilien, die Anwendung verfügbarer Befreiungen und eine sorgfältige Planung der Vermögensverwaltung ist es möglich, die Auswirkungen der IFI auf das Immobilienvermögen zu reduzieren. Es wird empfohlen, einen Steuerberater zu konsultieren, um die steuerlichen Vorteile zu maximieren und die Erklärungspflichten zu erfüllen.